Wysokość kredytu

Wprowadzenie

Banki zasadniczo stosują trzy podstawowe metody określania wysokości udzielanego kredytu (występują oczywiście pewne warianty ale podstawowe zasady są te same):

• ocena wiarygodności kredytowej;
• minimalny udział własny;
• stosunek wartości kredytu do zarobków.

Obowiązują też dosyć ścisłe reguły, na co można wziąć kredyt.

Niżej omawiam wszystkie te pojęcia, na wstępie jeszcze tylko dwie uwagi:

• w dużych bankach (PKO BP, PeKaO SA, itp), kryteria są najczęściej sztywne i albo się zdołasz wpasować albo nie, mniejsze zgłaszają niekiedy chęć negocjacji i często można trochę z jakiegoś warunku stargować;
• z drugiej strony, w dużym banku łatwiej uzyskasz kompletną listę warunków i jeśli się wpasujesz, możesz być spokojny - kredyt dostaniesz, w mniejszym bardziej płynne reguły to zarazem brak gwarancji.

Na przyznanie kredytu mieszkaniowego można czekać od złożenia wszystkich niezbędnych dokumentów nawet do miesiąca (przy operacjach na takich sumach muszą spotkać się wszyscy święci danego oddziału banku - tzw. komisja kredytowa - a nie dzieje się to zbyt często).

Wiarygodność kredytowa

Wiarygodność kredytowa jest dosyć sensownym pojęciem stanowiącym próbę oceny na spłatę jakiego kredytu Ciebie stać. Liczy się ją mniej więcej tak:

• bierzemy Twoje średnie (udokumentowane) zarobki (w jednych bankach brutto, w innych netto, w jednych jest to średnia za ostatnie 3 miesiące, w innych za 12 itp - w PKO BP brano ode mnie średnią za ostatnie 3 miesiace);
• odejmujemy od tego Twoje stałe wydatki, liczone na zasadzie: X PLN za każdą osobę będącą na Twoim utrzymaniu, do tego Y PLN jeśli sam utrzymujesz mieszkanie, Z PLN za samochód itp (o X, Y, Z bank najczęściej pyta ale stosuje zasadę jeśli klient poda za mało, podnosimy - w szczególności na pewno zostanie policzone kilkaset złotych na osobę);
• odejmujemy wszelkie obciążenia wynikające z innych spłacanych lub poręczanych przez Ciebie kredytów (czyli po prostu wysokości rat);
• niekiedy są też odejmowane pewne kwoty, jeśli wnioskodawca posiada kartę kredytową.

To co wychodzi - oznaczmy to sobie symbolem W - to maksymalna suma, którą będziesz mógł spłacać bankowi co miesiąc. Zatem, miesięczne odsetki od kredytu plus miesięczna rata kapitałowa muszą być mniejsze od W (więcej o ratach, odsetkach etc znajdziesz niżej w rozdziale o spłacaniu kredytu.

Dla przykładu, przy kredycie na 150,000 PLN i oprocentowaniu 8% w skali roku, miesięczne odsetki wynoszą 1,000 PLN. Powiedzmy, że bank ma algorytm spłat wymagajacy spłacania co miesiąc 2500 PLN z kapitału (1/60 sumy kredytu - kredyt na 5 lat), czyli musisz płacić co miesiąc 3,500 PLN. Zatem aby dostać taki kredyt, musisz mieć taką właśnie wiarygodność kredytową - czyli np. przy dwóch nie obciążonych w żadne sposób osobach musicie zarabiać wspólnie co miesiąc przynajmniej około 5,000 PLN (ale są jeszcze inne warunki...).

W praktyce banki stosują różne odmiany opisanego podejścia, np. rata kredytu może wynosić tylko jakiś procent od wiarygodności kredytowej. Szczegółowe zasady nie zawsze są podawane do publicznej wiadomości (gdy w grę wchodzą systemy scoringowe, mogą być one niejasne nawet dla pracowników banku).

Warto, naprawdę warto zrobić własne wyliczenie wiarygodności kredytowej, uwzględniając faktyczne wydatki (na podstawie informacji ile ostatnio wydawałem, widać to choćby z wyciągu z ROR), faktyczne koszty, przewidywane koszty nowego mieszkania, przewidywane fluktuacje zarobków itp. To jest podstawowa informacja do ocenienia "czy dam sobie radę ze spłacaniem kredytu". Jeśli sobie nie dam, stracę tylko mnóstwo nerwów, pieniędzy i możliwość brania kredytów w przyszłości.

Jeszcze słowo o tym, jak można sobie radzić gdy wiarygodności w wersji liczonej przez bank nam "nie starcza" (a z naszych analiz wynika, że ze spłatą sobie poradzimy):

• przy nieregularnych zarobkach (np. stała niezbyt duza pensja i spora premia płacona na koniec projektów) trzeba po prostu dobrze wybrać moment składania podania o kredyt, można uzyskać wiarygodność kredytową o jakiej nawet nam się nie śniło;
• gdy brakuje nam niewiele, można też namówić kogoś z rodziny do wspólnego wzięcia kredytu - zarobki się sumują.

Minimalny udział własny

Niemal wszystkie banki stosują kryteria typu: zanim damy Ci kredyt, musisz sam zapłacić pewien procent (np. 25%) wartości mieszkania.

Nie ma tu za bardzo się nad czym rozwodzić: ponieważ do umowy o kredyt z bankiem potrzebna jest umowa z developerem a umowa z developerem wymaga wpłacenia w ciągu kilku dni (czyli szybciej niż da się załatwić kredyt) pierwszej raty, trzeba tego rzędu pieniądze mieć. Jeśli nie jesteśmy w stanie zebrać w ciągu roku, góra dwóch 25% wartości mieszkania, będziemy prawdopodobnie mieć poważne problemy ze spłatą kredytu.

Warto wiedzieć, że banki często stosują rozmaite bonusy (niższe oprocentowanie, brak prowizji lub niższa prowizja, nieco rozluźnione warunki przyznania kredytu) dla osób, które biorą kredyt na mniej niż połowę wartości mieszkania.

Jeśli brakuje nam pieniędzy na wkład własny, można próbować zapożyczyć się po rodzinie, wziąć kredyt w ROR itp. Niekiedy bank może też zaakceptować część wkładu 'później' (tj. teraz płacę 20% ale zapłacę też sam ostatnią 10%-wą transzę). Ale najczęściej mądrze jest po prostu jeszcze trochę poczekać (patrz dyskusja o tym kiedy kupić mieszkanie). Byłem w sytuacji, w której nie zdążyłem wszystkiego pozałatwiać i musiałem zrezygnować z wstępnie zamówionego mieszkania - i cieszę się, że tak się stało, to które znalazłem parę miesięcy później, podoba mi się dużo bardziej.

Stosunek wartości kredytu do zarobków

Stosunek wartości kredytu do zarobków jest współczynnikiem w mojej opinii nieco archaicznym i tak naprawdę redundantnym w stosunku do wiarygodności kredytowej. Trzeba jednak o nim wspomnieć, bo bywa stosowany - i np. dla mnie, gdy brałem kredyt w PKO BP, stanowił najpoważniejsze ograniczenie wysokości kredytu (podobno od stycznia 2000 PKO BP już nie stosuje tego ograniczenia).

Jest to prosty warunek typu (cytuję dokładny warunek przedstawiony mi przez PKO BP): wysokość kredytu nie może przekroczyć dwudziestokrotności średnich zarobków brutto danego klienta. Amen. Koniec. Kropka.

Ten - bardzo restrykcyjny - warunek można obchodzić podobnie, jak problemy z wiarygodnością kredytową: biorąc kredyt wspólnie z kimś z rodziny albo (przy nieregularnych zarobkach) dobrze wybierając moment wzięcia kredytu. Oczywiście takie manewry mają sens tylko wtedy, gdy naprawdę policzyliśmy, że stać nas na spłatę kredytu.

Na co można wziąć kredyt mieszkaniowy

Tylko na sprawy związane bezpośrednio z kupnem mieszkania. Nie można np. wziąć kredytu na mieszkanie, załatwić jakoś przekazania pieniędzy do ręki i gdzieś inwestować, grać na giełdzie czy kupić samochód. Jeśli bank wykryje coś takiego, zerwie umowę i wezwie komornika.

Podstawowym celem kredytu jest oczywiście zapłata za mieszkanie. Istnieją jednak pewne dodatkowe cele, które można umieścić w umowie - i otrzymać na nie pieniądze:

• pokrycie kosztów garażu, komórki itp (co wpisuję tu głównie po to, by o tych "drobiazgach" nie zapomnieć);
• pokrycie kosztów ponoszonych przy akcie notarialnym,

Banki są też nieraz dosyć otwarte na aneksy do kredytu mieszkaniowego powodujące wypłacenie dodatkowych transz np. na biały montaż czy instalację podłóg. Zazwyczaj wymagane jest, by chodziło o rzeczy "stałe", związane z mieszkaniem i o cenie nie przekraczającej średniej rynkowej dla tego typu produktów czy usług. Trzeba też być gotowym do udowodnienia, że pieniądze się wydało na taki właśnie cel (np. przedstawienia rachunków).

Nie udało mi się natomiast uzgodnić z PKO BP zagwarantowania w umowie pokrycia kosztów raty indeksacyjnej (tj. tej, o której w momencie podpisywania umowy kredytowej nie było wiadomo, ile wyniesie, choć było wiadomo, jak zostanie obliczona). Choć nie wykluczam, że gdy jej wysokość zostanie ustalona, bank zgodzi się na spisanie aneksu. Zasadniczo, nie można spisać z bankiem umowy kredytowej nie wpisując dokładnie co do grosza ile, kiedy i na co bierzemy.