Gdzie kupić mieszkanie

Spółdzielnia czy developer

Developer. Nie kupuj w spółdzielni, ewentualny wyjątek możesz zrobić jeśli spółdzielnia sprzedaje już gotowe mieszkanie za ustaloną kwotę.

Są dwa podstawowe uzasadnienia dla powyższej rady: w spółdzielni wcale nie jest taniej (tylko po prostu nie wiadomo ile naprawdę kosztuje mieszkanie) i własność spółdzielcza jest upośledzona w stosunku do hipotecznej.

Warto też wspomnieć, że ze względu na formy opodatkowania firm, zdarzają się (małe) spółdzielnie, które po zakończeniu budowy zmieniają formę własności na hipoteczną. Pierwszy problem obowiązuje jednak także w ich przypadku.

Jako chyba najlepsze ostrzeżenie przed kupowaniem ze spółdzielnią zacytuję fragment listu, który pojawił się niegdyś na jednej z grup dyskusyjnych (dotyczy warszawskiej spółdzielni "Przy Metrze", sprawa była też nagłaśniana w prasie):

(...) Władze spółdzielni zgodziły się na budowę lokali użytkowych. Pod koniec roku chyba rada nadzorcza uchyliła decyzje zarzadu i kazała wyburzyć pawilony z lokalami użytkowymi. Ponieważ spółdzielnia podpisała w umowie z kupcami, że godzi się na kary finansowe (i to niemałe), zrobiła się awantura. (...)

Stanęło na tym, że spółdzielnia bierze duży kredyt w banku, aby spłacić wlaścicieli lokali użytkowych, z którymi zerwano umowy. Ponieważ KTOŚ musi spłacać kredyt, ustalono, że mają robić to członkowie spółdzielni - a konkretnie ci, ktorzy mają mieszkania powyżej 50 m2. Była mowa o 5 tys. lub 6 tys. zł (moja źródła różnie podawały) i raczej nie jednorazowo...

Sprawa spółdzielni ma też pewne uwarunkowania polityczne, lobby spółdzielcze wciąż jest bardzo wpływowe.

Jedna z piszących do mnie osób argumentowała, że spółdzielnia może uprościć sprawy związane z funkcjonowaniem budynku. Po prostu spółdzielnie liczą więcej osób i mniejszym ciosem są wydatki np. na remont dachu, wymianę rur czy problemy wynikające z tego, że któryś z lokatorów nie płaci. Jest to w sumie ta sama zasada, co przy ubezpieczeniach - ryzyko ponosi więcej osób, jednorazowe nakłady w razie problemów są mniejsze, za to problemy (konieczność remontu, konieczność wyrównania opłat za niepłacącego) zdarzają się częściej. Nie jest to dla mnie w pełni przekonujący argument za spółdzielniami ale można brać go pod uwagę.

Ocena developera

Zamieszczam ten punkt bo jest ważny, choć nie mam zbyt wiele do powiedzenia (czekam na ewentualne propozycje uzupełnień). Muszę się przyznać, że przy moim zakupie mieszkania trochę ten punkt zaniedbałem (co nie znaczy, że całkowicie pominąłem!).

Trzeba koniecznie sprawdzić, czy developer ma pozwolenie na budowę i jest hipotecznym właścicielem ziemi (a przynajmniej ma notarialny akt zakupu). Trzeba dowiadywać się, czy już coś budował, a jeśli tak, pojechać to obejrzeć (jeśli okaże się, że developer prowadził budowę, do której się nie przyznaje, trzeba uciekać). Warto odważyć się i spytać kogoś już mieszkającego (i to inną osobę niż ewentualnie wskazana przez developera). Należy szukać w gazetach, internecie i pytać ludzi o ewentualne problemy na wcześniejszych budowach. Jeśli jest taka możliwość, dobrze jest wywiedzieć się o kondycję finansową firmy (bywa, że mocno zadłużone firmy rozpoczynają nowe budowy by spłacić poprzednie - wtedy trzeba uciekać). Niekiedy da się zasięgnąć języka na temat konkretnych osób - zarządu firmy, kierownika budowy.

Ocena umowy

Umowę z developerem trzeba przed podpisaniem uważnie przeczytać, zabrać do domu, przeczytać znowu, dać do przeczytania komuś znajomemu (najlepiej prawnikowi). Przy braku znajomego prawnika, dosyć skutecznym sposobem (z którego sam w jakiejś mierze korzystałem) jest też po prostu zebranie tekstu umów po 10 różnych developerach (którym oczywiście mówimy, że jesteśmy zainteresowani ich ofertą - co zresztą jest zwykle prawdą) i porównywanie ich ze sobą. Ciekawe może też być porównanie bieżącej umowy danego developera z umową, którą zawierał na swojej poprzedniej budowie.

Parę ważnych uwag szczegółowych (na pewno nie są wyczerpujące):

• umowa musi wyraźnie podawać wszystkie elementy ceny (cenę łączną, jej rozbicie na cenę mieszkania, garażu i ewentualnych innych elementów), daty płatności poszczególnych rat i ich wysokość (ostatnia rata powinna być płatna przy końcowym rozliczeniu), konsekwencje opóźnienia lub nie zapłacenia raty (normalna klauzula to prawo developera do wypowiedzenia umowy wraz ze zwrotem dotychczasowych wpłat minus niewielki procent ale powinno być podane w jakim terminie developer odda pieniądze - zazwyczaj są to zwroty typu najpóźniej x dni od znalezienia następnego nabywcy ale nie później niż y miesięcy od wypowiedzenia umowy, brak tego drugiego oznacza, że developer może oddać Ci pieniądze za 50 lat);
• w szczególności powinna być podana powierzchnia mieszkania a także maksymalna dopuszczalna rozbieżność między projektem a wynikiem końcowym (plus ustalenie, co możesz zrobić jeśli rozbieżność będzie zbyt duża) - problemem może być zarówno to, że mieszkanie wyjdzie mniejsze, jak że wyjdzie większe (w tym drugim wypadku możesz musieć dopłacić za kilka dodatkowych metrów, będziesz też płacić wyższy czynsz);
• powinno być ustalone w jaki sposób (na jaki rachunek bankowy) masz wpłacać pieniądze i co jest datą dokonania wpłaty (data twojego przelewu?, data wpływu na rachunek developera?);
• musi być wyraźnie napisane, czy cena jest indeksowana a jeśli tak, to na jakich zasadach i kiedy będziesz musiał zapłacić kwotę wynikającą z indeksacji (powinno być wyraźnie ustalone, że indeksacji podlega tylko jeszcze nie zapłacona kwota - zdarzały się sytuacje gdy developer czy spółdzielnia chciał indeksować całą cenę mieszkania długo po zapłaceniu pierwszych rat);
• musi być ustalony termin zakończenia budowy (pułapka: bywają umowy które podają czas trwania budowy ale nic nie mówią na temat daty jej rozpoczęcia) a także konsekwencje przekroczenia terminu przez developera (powinieneś mieć w takiej sytuacji prawo do odebrania pieniędzy wraz z jakimś - ustalonym w umowie - oprocentowaniem i to w ustalonym czasie od wypowiedzenia umowy - patrz komentarz do pierwszego punktu), dobrze by w umowie było też zobowiązanie do rejestrowania terminów rozpoczęcia i zakończenia a także dat i przyczyn opóźnień w Dzienniku Budowy;
• umowa powinna też zawierać klauzulę umożliwiającą Ci wycofanie się - wzmiankę, że możesz zrezygnować i opis ile pieniędzy i w jakim terminie developer Ci zwróci (znowu - samo uwarunkowanie od znalezienia następnego nabywcy jest za słabe); powinna też być zamieszczona klauzula określająca zasady ewentualnego przeniesienia przez Ciebie umowy na inną osobę;
• powinien być też ustalony termin podpisania aktu notarialnego (nie później niż x miesięcy od przekazania mieszkania) i sposób ponoszenia jego kosztów (zazwyczaj ty je ponosisz) - uwaga na pewną pułapkę: bywa, że umowa zawiera klauzulę o podpisaniu aktu notarialnego nie później niż jakiś tam czas od odbioru budynku ale nie zawiera żadnego ograniczenia dla daty tego odbioru (odbiór budynku to co innego niż odbiór mieszkania - następuje gdy gmina odbiera cały budynek i wymaga między innymi wcześniejszego odbioru wszystkich mieszkań ale także odbioru instalacji i wielu innych zależnych od developera spraw);
• umowa powinna zawierać deklarację developera, że jest włascicielem działki na której buduje (wraz z podaniem identyfikacji działki i numeru księgi wieczystej), że ma pozwolenie na budowę (z numerem) i że jego statutową działalnością jest budowa lokali na sprzedaż i wynajem;
• musi być dokładnie wyliczone, co zostanie sprzedane: lokal o roboczym numerze X w budynku o adresie Y na piętrze Z, o powierzchni P (z możliwością zmiany o najwyżej p%), zawierajacy N pomieszczeń i M balkonów, a także ewentualny garaż czy miejsce postojowe oraz komórka w piwnicy (z dopiskiem, że piwnica mieści się w tym samym budynku - np. nagłosniona przez GW sprawa, gdy firma Multi-Hekk przydzieliła mieszkańcom piwnice w innym domu na drugim końcu podwórka);
• musi być spisane w jaki sposób lokal będzie wykończony - powinno być explicite podane, że lokal będzie miał drewniane okna, drzwi antywłamaniowe, otynkowane i pomalowane ściany i ścianki działowe, podłoża pod posadzki, instalację centralnego ogrzewania oraz ciepłej wody - wraz z opomiarowaniem, instalację wodno-kanalizacyjną z podeściem pod aparaty i opomiarowaniem, instalację elektryczną, gazową i telefoniczną, zamontowaną kuchnię gazową (szczegółowa lista może się różnić, gdzieniegdzie dojdą jeszcze np. posadzki czy biały montaż, gdzie indziej ściany nie będą malowane - ważne by w umowie było wszystko co developer obiecuje ustnie);
• dobrze, by umowa określała sposób mierzenia powierzchni lokalu (zwłaszcza "przed czy po otynkowaniu", co nawet w mieszkaniu 40 m2 może dać około 1m2 różnicy) - wystarczy odniesienie do odpowiedniego przepisu; aktualnie obowiązuje wprowadzona 4 marca 1999 rozporządzeniem MSWiA o obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz. U. Nr 22, poz 209) norma PN-ISO 9836:1997 według której powierzchnia mieszkania powinna być mierzona "po otynkowaniu" (sposób mierzenia powierzchni był często kwestią sporną w ostatnich latach, powyższe rozporządzenie zniosło normę PN-70/B-02365, według której mierzono 'przed otynkowaniem');
• jeśli kupowane jest mieszkanie w miare istotnie wykończone (np. z białym montażem czy podłogami), umowa powinna ustalać zasady wprowadzania na życzenie klienta zmian (ceny, terminy, sposób zgłaszania zapotrzebowania na zmiany, efekty rezygnacji z jakichś elementów wykończenia);
• powinno być opisane także otoczenie budynku (chodniki, drogi osiedlowe, ogrodzenie osiedla, droga dojazdowa, tereny zielone, place zabawa dla dzieci, parkingi osiedlowe) - jeśli developer ma zrealizować takie prace, powinien się do nich w umowie zobowiązać (pułapka: niekiedy developer nawet realizuje tego typu prace, ale finansuje je z comiesięcznych opłat wnoszonych za mieszkanie przez lokatorów, już po oddaniu mieszkań);
• umowa powinna zawierać punkt gwarantujący klientowi prawo wstępu na budowę w celu oględzin;
• dobrze też, by umowa zawierała zasady składania i obsługi reklamacji (komu i w jakiej formie powinny być składane, w jakim terminie i w jaki sposób będą obsługiwane);
• dobrze jest zamieścić projektowany plan mieszkania jako oficjalny załącznik do umowy;
• umowa powinna też określać od kiedy klient ponosi koszty utrzymania lokalu - w szczególności ponoszenie kosztów od momentu przekazania lokalu klientowi jest zdecydowanie mniej korzystne niż ponoszenie kosztów od momentu oficjalnego odebrania budynku do eksploatacji (w tym drugim wariancie mamy "bat" na developera - by zmusić go do załatwienia odbioru budynku i aktu notarialnego);
• umowa na pewno będzie zawierać rozmaite zobowiązania ze strony klienta - trzeba je dokładnie przeanalizować.

Wbrew pozorom, nawet jeśli wzorzec umowy przedstawiony przez developera nie zawiera niektórych punktów, można wywalczyć ich zamieszczenie. Przed podpisaniem umowy developer jest w Twoich rękach. Po jej podpisaniu i dokonaniu pierwszych wpłat, Ty jesteś w rękach developera a w krańcowym przypadku umowa będzie jedyną Twoją tarczą.

Uwaga: parokrotnie zetknąłem się z opinią, że do ewentualnego sądzenia się z developerem o dokładne zrealizowanie umowy albo o odszkodowanie za jej naruszenie, może być niezbędne, by umowa miała formę aktu notarialnego. Zwłaszcza w sytuacji, gdy mamy stosunkowo ograniczone zaufanie do developera, warto rozważyć wykorzystanie tej formy (wiąże się ona z dodatkowym kosztem - opłatą za usługę notariusza). Byłbym wdzięczny za podesłanie ewentualnych szczegółowych informacji na ten temat.

Jeszcze informacja o pewnym problemie, który wystąpił w praktyce, a dla którego nie znam dobrego zabezpieczenia (byłoby nim zapewne jakieś zobowiązanie się developera do przekazania pomieszczeń niemieszkalnych wspólnocie mieszkaniowej): pewien developer sprzedał lokatorom wszystkie mieszkania ale zatrzymał sobie ... kotłownię i drogę dojazdową i pobierał od wspólnoty mieszkaniowej opłaty za ich wykorzystywanie. Inny po zaprzestaniu administrowania osiedlem sprzedał lokalik używany przez administrację jako użytkowy. Tego typu kwestia może też dotyczyć pomieszczeń gospodarczych, lokalu ochrony, parkingu itp.

Cena

Kryterium ceny wydaje się być oczywiste - bierzemy powierzchnię, mnożymy przez cenę metra i gotowe. Nie jest to jednak takie proste:

• cena wzrośnie w trakcie budowy (będzie indeksowana) a różne firmy mogą stosować różne zasady indeksacji;
• developerzy często sztucznie zbijają cenę metra kwadratowego, zmuszajac za to do zakupu drogiego miejsca parkingowego, balkonu czy piwnicy - trzeba porównywać cenę całości a nie metra;
• różne firmy mogą mieć różne harmonogramy rat (chodzi zarówno o układy procentowe jak o terminy), zapłacenie 50,000 PLN później o trzy miesiące to oszczędność prawie 1,000 PLN na odsetkach od kredytu (oczywiście dokładna skala tego typu oszczędności zależy od aktualnego poziomu oprocentowania kredytów);
• pomalowanie, położenie posadzki czy glazury kosztuje sporo, warto sprawdzić, czy porówywane mieszkania mają zbliżony poziom wykończenia.

Więcej na ten temat na stronie o kosztach mieszkania.

Lokalizacja i wygląd mieszkania

W całym gąszczu umów, cen, weryfikacji firm, załatwiania kredytów, łatwo zapomnieć o najważniejszej rzeczy:

Kupujesz mieszkanie, w którym będziesz mieszkać. Zadbaj, by było Ci tam dobrze.

A to oznacza między innymi zastanowienie się nad tym, co jest dookoła - czy jest w pobliżu las, rzeka, park, sklep, kino, basen, ... (przy czym sklep czy kino pewnie prędzej lub później powstanie, za to las na pewno nie wyrośnie). Szczegółowa lista zależy od osobistych preferencji, warto sobie tego typu kryteria wynotować przed rozpoczęciem jeżdżenia po budowach. Warto popytać, czy śliczna łączka za dwa lata nadal będzie śliczną łączką, czy też będzie tam budowany nowy supermarket (znam autentyczny przypadek osób, które wybrały mieszkanie ze względu na bardzo ładny widok na łąki, niestety nim się wprowadziły, łąki te w całości stały się placami budowy).

Trzeba też zastanowić się nad wewnętrznym układem mieszkania, próbować zgrubnie obmyślić zastosowanie poszczególnych pomieszczeń (także w wariantach z różną liczbą dzieci i z babcią staruszką). Na przykład ja z miejsca uciekałem od projektów w których prawie całe mieszkanie było jednym otwartym pomieszczeniem (nowa moda 'otwierania') bez możliwości schowania się w swoim kącie.

Z mojego doświadczenia wynika, że bardzo dobre wyczucie spraw tego typu mają kobiety (jakoś lepiej sobie umieją wyobrazić praktyczne życie i różne jego elementy), koniecznie trzeba sporo dyskutować z małżonką/kandydatką na małżonkę a warto też z koleżankami, matką (wymieniam nie bez kozery, kupując pierwsze mieszkanie często w ogóle nie myśli się np. o perspektywie posiadania w nim czterolatka i niemowlaka), itp.

W powyższym punkcie, jak szydło z worka wyszło, że jestem facetem. Mam nadzieję, że ewentualne czytające tę stronę panie się nie pogniewały o tak skrzywione spojrzenie. Im z kolei mogę doradzić, by - oprócz robienia tego samemu - napuściły jakiegoś znajomego faceta na dokładne porównanie kosztów paru propozycji. Powinien to zrobić porządnie i będzie szczęśliwy, że jego precyzyjny umysł został doceniony.

Sąsiedzi, rodzina, dojazd

Człowiek nie mieszka w próżni. Dobrze jest mieć w niezbyt odległej okolicy jakichś przyjaciół a choćby znajomych (bądź już tam mieszkających, bądź kupujących mieszkanie w pobliżu). Warto zastanowić się też nad kontaktem z rodziną - i to nie tylko w wariancie jadę do ojca samochodem ale także moja nie mająca prawa jazdy matka przyjeżdża zająć się trochę dziećmi.

Kolejna prosta a często zapominana sprawa: z nowego mieszkania trzeba będzie dojeżdżać do pracy i jeździć po zakupy (nawet posiadając samochód trzeba popatrzeć na komunikację - dwa samochody posiada się rzadko). Warto spróbować przejechać trasę z i do centrum w godzinach szczytu (często po budowach jeździ się w soboty, gdy jest dosyć luźno, dużo później człowiek zszokowany odkrywa koszmarne korki w dni robocze).

Terminy transz

Warto spytać developera, na ile będzie elastyczny w drobnych przypadkach. Typowym testem jest prośba o obniżenie pierwszej raty (tej płatnej w ciągu kilku dni od podpisania umowy) - często mamy np. pieniądze na 25% mieszkania a developer chce pierwszej raty w wysokości 30%, prosimy by te 5% mógł dostać za miesiąc, gdy załatwimy kredyt (albo gdy wpłynie nam następna pensja albo gdy skończy się nam jakaś lokata).

Gierki sprzedawców

Sprzedający mieszkanie będą stosować rozmaite sztuczki aby wzbudzić Twoje zaufanie i zachęcić Cię do podjęcia decyzji. Chyba najczęstsza jest gra w trzeba się bardzo spieszyć - musisz podjąć decyzję natychmiast, bo to już ostatnie mieszkanie i ciągle ktoś o nie pyta albo ponieważ za 2 dni rośnie cena. Nietrudno też przeżyć marsz w cieniu - po rozmowie o zakupie za 100,000 PLN człowiek nie bardzo zwraca uwagę gdy mu dokładają jeszcze 500 PLN za jakąś głupotę. Jest też wiele innych.

Zupełnie serio polecam zakup i uważną lekturę kapitalnej książki:

Roberto Cialdini, Wywieranie wpływu na ludzi. Teoria i praktyka

wydawanej w ostatnich latach kilkukrotnie. Autor omawia - między innymi - masę popularnych sztuczek stosowanych przez sprzedawców. Warto je znać i zauważać. A wydając koło 30 PLN i spędzając kilka wieczorów na lekturze można uratować wiele pieniędzy (zresztą nie tylko w kontekście zakupu mieszkania) i uniknąć bardzo bolesnych rozczarowań.

Jeśli nie kupisz tej książki, skorzystaj przynajmniej z jednej rady: decyzji o zakupie mieszkania nie podejmuj w pośpiechu. Zastanów się przynajmniej dwa tygodnie (od chwili zapoznania się z propozycją), rozmawiaj z rodziną i znajomymi, oglądaj w międzyczasie konkurencyjne oferty. Większość developerów pozwala zarezerwować mieszkanie, jeśli jakiś nie daje takiej możliwości, można poszukać innego albo i tak swój czas odczekać. Nie podpisuj umowy, jeśli nie porównałeś oferty z kilkoma innymi, w tym chociaż jedną naprawdę interesującą.