Koszt zakupu mieszkania

Cena wzrośnie w trakcie budowy

Kupując nowe mieszkanie, płacisz zazwyczaj w kilku ratach, wnoszonych w miarę postępów budowy. W tym czasie cena mieszkania rośnie. Algorytm wzrostu możesz mieć zapisany w umowie - gdy kupujesz u developera (używane są wartości takie, jak wskaźnik GUS, wskaźnik SEKAMBUD, WIBOR czy LIBOR, cena stała ale w dolarach lub markach itp) lub nieprzewidywalny - gdy kupujesz w spółdzielni. Tak czy siak, inflacja będzie Cię kosztować. Zazwyczaj odpowiedni ogonek dopłacisz przy odbiorze. I będziesz musiał tę kwotę uzbierać sam - banki nie uwzględniają jej w umowach kredytowych. Ile to dokładnie wyniesie - zależy od harmonogramu rat, czasu budowy etc. Rachując przyjmij, że do każdej raty dopłacisz tyle procent, ile wyniesie inflacja złotówki od dnia podpisania umowy z developerem do daty płatności tej raty. To spokojnie może być 10% wartości mieszkania.

Osobny problem to możliwość wzrostu podatków (przeżyliśmy to choćby na przykładzie VAT). Tu też trzeba mieć choć parę procent marginesu.

Wreszcie, zwłaszcza przy gwałtowniejszych hossach i bessach, nieoczekiwane żądania może postawić developer. W czasie zwyżek 2007 zdarzały się żądania dopłacasz do wyższej ceny albo wypowiadamy umowę i sprzedajemy komu innemu. W czasie bessy 2008 z kolei ... dopłacasz do wyższej ceny albo plajtujemy i wyrywaj lokal od syndyka.

Garaże i parkingi

Znaczna część developerów i spółdzielni wymaga - oprócz zakupu mieszkania - także obowiązkowego zakupu garażu lub miejsca parkingowego. I niekiedy liczą sobie za to bardzo słono (np. 25,000 PLN za miejsce pod chmurką). Rozsądek nakazywałby stosowanie kwot stałych ale słyszałem o spółdzielni, która za miejsce pod chmurką cenę liczyła od ... metra powierzchni mieszkania. Warto się o to dopytać i doliczyć do ceny mieszkania - nie zapominając także o VAT.

Tajemnicą poliszynela jest, że niektóre firmy obniżają nieco cenę 'za metr mieszkania', kompensując to podnoszeniem opłat za miejsca parkingowe, na które potencjalni klienci mniej zwracają uwagę.

Dobrą nowiną jest, że koszt miejsca parkingowego można uwzględnić w kredycie.

Balkony, loggie

U niektórych developerów balkon nic nie kosztuje (tak było np. u mojego). U innych może kosztować - często spotykane jest np. pobieranie za metr kwadratowy balkonu połowy ceny metra kwadratowego mieszkania. Jest to akceptowalne ale warto uwzględnić w porównaniu kosztów. Podobna sprawa dotyczy piwnic.

Słyszałem o spółdzielniach, w których powierzchnia balkonu była uwzględniana w wysokości czynszu, a nawet wysokości ryczałtowej opłaty za ogrzewanie!

Prowizje i ubezpieczenia

Kupując mieszkanie na kredyt zapłacisz całą serię opłat w banku. Przede wszystkim prowizję od kredytu (kwota zależna od banku i rodzaju kredytu, może być to nawet kilka procent sumy kredytu, płatne z góry przed podpisaniem umowy kredytowej). Jeśli nie znajdziesz stada żyrantów, 1-2% za ubezpieczenie kredytu (płatne co roku aż do uzyskania wpisu hipotece). Do tego dojdą też opłaty typu 100 PLN za wyjazd rzeczoznawcy na budowę przed wypłatą każdej transzy. Więcej informacji na ten temat znajdziesz na stronie poświęconej kredytom mieszkaniowym.

Opłaty notarialne

Po słodkim dniu odbioru mieszkania nadejdzie też czas podpisania aktu notarialnego. Wtedy czeka Cię kolejny cios finansowy. Notariusz może pobrać od Ciebie około 2-3% wartości mieszkania w celu pokrycia opłaty skarbowej, sądowej i notarialnej. Opłata skarbowa to dodatkowy podatek za to, że jesteś bogaczem, którego stać na mieszkanie - pobierany przez państwo. Opłata sądowa to honorarium dla sądu za trud wpisania mieszkania do księgi wieczystej. Opłata notarialna to prowizja notariusza (drakońsko droga, dodatkowym smaczkiem jest faktyczne wymuszanie przez stowarzyszenie zawodowe notariuszy stosowania maksymalnych stawek). Z tych opłat można próbować negocjować ostatnią (notariusz może obniżyć swoją prowizję, acz pewnie tego nie zrobi, by nie narazić się kolegom). Pozostałe są zapisane w polskim prawie.

Formułując rzecz dosadnie: opłaty skarbową i sądową uważam za złodziejstwo. Opłata skarbowa jest naliczana od zakupu mieszkania, za które płacimy opodatkowanymi już pieniędzmi (podatek od dochodu, podatek VAT, mówi się jeszcze o dodaniu katastru, będzie się to ładnie komponować). Opłata sądowa jest bardzo wysoka, a co gorsza wnoszona od razu - sąd, po jej pobraniu, może swobodnie czekać z dokonaniem wpisu jeszcze rok czy dwa (a póki wpisu nie ma, musisz np. płacić ubezpieczenie kredytu). Opłata notarialna to jaskrawy przykład konsekwencji gwarantowania przez państwo monopolu lobby notarialnemu.

Wykończenie mieszkania

Między odbiorem mieszkania a możliwością zamieszkania w nim musi upłynąć jeszcze trochę czasu i sporo pieniędzy. W typowych sytuacjach trzeba wykonać część lub wszystkie z poniższych czynności (w umowie z developerem powinno być opisane co on zapewnia a czego nie):

• zainstalować wannę, umywalkę, sedes, krany itp (tzw. biały montaż), nieraz wprowadzając zarazem zmiany wymagające pomocy hydraulika (przesuwanie rurek czy odpływów);
• położyć glazurę, terakotę i podłogi (klepka, panele, wykładziny);
• wprowadzić korekty w 'okablowaniu' mieszkania (zmiany rozkładu instalacji elektrycznej, dodatkowe kable typu sieć komputerowa czy telewizja);
• zainstalować drzwi wewnętrzne (do łazienki i pokojów), zwykle wraz z ościeżnicami (ościeżnice montowane przez developerów często nadają się jedynie do usunięcia);
• zainstalować nowe zamki a niekiedy także wymienić drzwi wejściowe;
• pomalować ściany;
• kupić lampy/żyrandole/kinkiety;
• kupić i zainstalować karnisze wraz z zasłonami/firankami bądź żaluzje;
• choć trochę urządzić mieszkanie, tj. kupić meble, szafki kuchenne, sprzęt AGD (lodówka, pralka itp);
• zapłacić za przeprowadzkę.

We wszystkich wymienionych przypadkach kosztują zarówno materiały, jak pracownicy. Szczegółowy koszt bardzo mocno zależy od wielkości mieszkania i przyjętego sposobu jego wykańczania - a uzyskanie informacji o cenach poszczególnych materiałów i usług nie jest specjalnie trudne, dlatego nie będę tutaj podawał konkretnego kosztorysu. W każdym razie są to kwoty znaczące, wydatki mogą sięgnąć kilkudziesięciu tysięcy złotych. A trudno znaleźć tu coś, z czego na dłuższą metę można zrezygnować.

O ile niektóre banki zgadzają się na rozszerzanie kredytu hipotecznego o wydatki na biały montaż, o tyle na inne wymienione tu wydatki już raczej nie, a uzyskanie kredytu konsumpcyjnego, gdy spłacany jest hipoteczny, też najczęściej jest niełatwe. Dlatego trzeba w miarę możliwości zachować trochę pieniędzy na wykańczanie mieszkania, czy to biorąc nieco więcej kredytu na zakup, niż jest to koniecznie potrzebne, czy to spłacając kredyt trochę wolniej, niż byłoby to możliwe.

Czynsz

Wkrótce po odebraniu mieszkania zaczniesz wnosić normalne comiesięczne opłaty. Dlatego należy maksymalnie skracać okresy podwójnego mieszkania - gdy naraz urządzamy nowe mieszkanie i płacimy za wynajem dotychczasowego. No chyba, że mieszkamy u rodziców...

Co więcej, czynsze na nowych osiedlach bywają dość wysokie. Słono kosztuje reklamowana przez developerów całodobowa ochrona, administrujący przez pierwszy rok developer niespecjalnie troszczy się o redukcję kosztów itp. W średnich i większych mieszkaniach w Warszawie trzeba być gotowym na czynsz rzędu 500-1000 PLN.

Z developerem często można się dogadać i - chcąc wprowadzić się jak najwcześniej - zacząć prace wykończeniowe przed odbiorem mieszkania (np. zmieniać ościeżnice czy kłaść jakieś płytki gdy developer jeszcze dopina instalację elektryczną). Ale to już sprawa indywidualnych uzgodnień, umowy zazwyczaj przewidują prawo prowadzenia prac dopiero po oficjalnym odbiorze (i nie można mieć o to pretensji, developer nie może odpowiadać za uszkodzenia, które Ty spowodujesz wykonując jakieś prace).

Kredyt

O kosztach obsługi kredytu mieszkaniowego piszę sporo na osobnej stronie. Tu wspomnę tylko, że niektórzy developerzy oferują pomoc w zabezpieczeniu kredytu - de facto poręczają go do czasu uzyskania hipoteki. Oznacza to oszczędność kosztu ubezpieczenia kredytu (1-2% rocznie) - ale taka usługa jest dostępna tylko w niektórych przypadkach i też kosztuje. W każdym razie, jeśli developer oferuje taką usługę, można odjąć chociaż trochę z listy wydatków.