Premia gwarancyjna

Czy (i kiedy) należy mi się premia?

Premia gwarancyjna jest państwowym dodatkiem do naszych skromnych oszczędności zbieranych od dawna na tzw. książeczce mieszkaniowej. Przysługuje do książeczek mieszkaniowych wydanych przed 24.10.1990 r. z wkładem utrzymywanym przez co najmniej 5 lat.

Premię można dostać w momencie likwidacji książeczki mieszkaniowej (w momencie może oznaczać np. 6 tygodni później), jeżeli poniosło się pewne nakłady budowlane. Jest dostępna dla osób, które zakupiły nowe mieszkanie u developera lub w spółdzielni a także dla osób które zakupiły mieszkanie używane.

Premii nie można otrzymać przy okazji wykupu na własność mieszkania lokatorskiego - od gminy, skarbu państwa, zakładu pracy. Można natomiast skorzystać z niej przy wykupie mieszkania spółdzielczego. Szczegółowe zasady w tego typu przypadkach kilkakrotnie się zmieniały, rozważając taką inwestycję warto zasięgnąć informacji w banku.

Premię możemy dostać (tj. zlikwidować książeczkę mieszkaniową i nabyć prawo do premii) najpóźniej 90 dni od zostania właścielem mieszkania lub uzyskaniem spółdzielczego prawa do lokalu. W przypadku mieszkania własnościowego dniem zostania właścicielem jest dzień podpisania aktu notarialnego, nie wiem jak jest ze spółdzielnią.

Przy zakupie nowego mieszkania (budowanego przez spółdzielnię lub dewelopera - wszystko jedno), premia przysługuje najwcześniej w momencie wpłacenia 50% wkładu budowlanego (spółdzielnia) lub 50% wartości kosztorysowej lokalu (deweloper). W tym przypadku premii nie dostaje się do ręki, ale jest przekazywana inwestorowi (czyli przelewana na konto dewelopera/spółdzielni). Przy budowie własnego domu wymagane jest zaawansowanie inwestycji w przynajmniej 20%.

Uwaga. Premia nie może być większa niż koszt budowy 55 m kw. lokalu mieszkalnego w domu wielorodzinnym bądź 70 m. kw. w domu jednorodzinnym (ten koszt jest osobno ustalany). Orginalna ustawa stwierdzała też, że premia nie może być większa niż wartość wkładu budowlanego (wartość lokalu), zmiany z 1997 roku wycofały to ograniczenie.

Kupuj samodzielnie

Z premii można skorzystać tylko kupując samodzielnie całe mieszkanie - kupno na współwłasność (np. przez narzeczonych) i ogólnie wszelkie kupno części ułamkowej do premii nie uprawnia. Niesprawiedliwość ewidentna ale cóż... Ograniczenie nie dotyczy małżonków z wspólnotą majątkową.

Kontrowersyjny przepis został wprowadzony rozporządzeniem Rady Ministrów z 20 lutego 2001 (obowiązującym od 24 kwietnia 2001), zmieniającym rozporządzenie w sprawie szczegółowych warunków i trybu udzielania premii gwarancyjnej ... (Dz.U. Nr 15, poz. 159). Zawiera ono takie sformułowanie:

Premia jest udzielana (...) w związku z:

(...)

3) nabyciem w drodze zakupu lub zamiany, własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyjątkiem:

a) nabycia lokalu mieszkalnego na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych.

(...)

Sposób naliczania premii

Jest dość skomplikowany. Magiczny wzór znajduje się we wspomnianym na końcu artykułu rozporządzeniu. Żeby policzyć premię samodzielnie, trzeba znać wszystkie ceny 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego obowiązujące przez kolejne lata oszczędzania i trzeba znać stopę procentową, według jakiej bank naliczał nam odsetki przez kolejne lata. I oczywiście trzeba wiedzieć, jakie kwoty wpłacało się w kolejnych latach, ale to akurat jest zapisane w samej książeczce (jeżeli nie wydano nowej książeczki, bo w starej skończyło się miejsce na wpłaty). O ile nie polecam nikomu liczyć tego samemu dokładnie, o tyle można samodzielnie oszacować łączną kwotę premii, odsetek i samego wkładu. Ogólna zasada brzmi następująco:

W dniu realizacji premii gwarancyjnej powinienem być w stanie zakupić co najmniej tyle metrów kwadratowych (według średnich cen), ile byłbym w stanie zakupić w dniu wpłaty.

Zasada ta wynika bezpośrednio ze wzoru i pozwala (o ile znamy średnie ceny metra kwadratowego) szybko oszacować z dołu kwotę, którą otrzymamy przy realizacji książeczki mieszkaniowej (obliczamy liczbę metrów w dniu każdej wpłaty, sumujemy te dane, mnożymy przez cenę aktualną - czyli najnowszą ogłoszoną).

Przykład robienia takiego rachunku:

1. Bierzemy kwotę wpłaconą - na przykład - w styczniu 1981. Patrzymy jaka była wtedy cena metra kwadratowego, dzielimy jedno przez drugie. Wychodzi ile metrów mieszkania kupilibyśmy sobie w styczniu 1981 za wpłacone wtedy pieniądze (będzie to jakiś ułamek). Zapisujemy sobie ten ułamek na boczku.
2. Tak samo dzielimy wpłatę z lutego 1981 przez cenę z lutego 1981 i zapisujemy wynik.
3. I tak dalej - dla wszystkich miesięcy, w których coś wpłacaliśmy.
4. Sumujemy wszystkie zapisane ułamki. Jest to informacja "ile metrów mieszkania kupilibyśmy za wszystkie wpłaty".
5. Mnożymy powyższe przez dzisiejszą cenę metra. Jest to przybliżona wartość premii.

Trzeba uważać na rodzaj złotówki (wpłaty w starych złotych dzielić przez ceny w starych złotych a wpłaty w nowych złotych dzielić przez ceny w nowych złotych).

Informację o średnich cenach metra kwadratowego w różnych okresach czasu (oraz inne, mniej użyteczne dane) można otrzymać w banku. Częściową kopię tych danych zamieściłem w ramach wydzielonej tabeli.

Oczywiście przeprowadzając opisany rachunek nie poznamy dokładnej wartości książeczki mieszkaniowej, ale różnica nie powinna być duża (bo odsetki były przez znakomitą większość czasu nieporównywalnie mniejsze niż wzrost cen) - i będzie miła, bo na naszą korzyść.

Jak uzyskać premię?

Należy poprosić spółdzielnię/dewelopera o potwierdzenie wpłacenia 60% kosztów inwestycji. W moim oddziale (IX Oddział PKO BP SA w Warszawie) wymagali jeszcze jednego dziwnego dokumentu - kopii wniosku o ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej założonej dla działki, na której jest budowany dom. Wniosek (patrz przykład - wniosek_o_ujawnienie.pdf lub wniosek_o_ujawnienie.doc) składa się w wydziale ksiąg wieczystych sądu właściwego dla położenia działki (dla Warszawy jest to Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, Al. Solidarności); trzeba przygotować dwie kopie - jedną się (po odczekaniu kilku godzin w kolejce pod pokojem sądu prowadzącym daną lokalizację) zostawia, a na drugiej dostaje się pieczątkę przyjęto dnia .... Tę kopię zanosi się do banku.

Wymaganie przez bank złożenia powyższego dokumentu jest dość wyraźnie pozbawione większego sensu. W szczególności, w znanym mi przypadku bankowi wystarczyło złożenie tego wniosku - nie interesował się w żaden sposób jego wynikiem (którego zresztą do czasu wypłacenia premii sąd nie przetworzył). Prawdopodobnie przyczyną wymagania złożenia powyższego wniosku jest połączenie biurokratycznego automatyzmu i artykułu 9 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 (Dz. U. 2000 nr 80 poz. 903).

Z tymi dokumentami i książeczką mieszkaniową należy zgłosić się do odziału banku, który prowadzi książeczkę (który to oddział, jest napisane najczęściej na 2. stronie okładki książeczki). Dalej już łatwo.

Jeszcze drobny dopisek: 'aktualną ceną metra' używaną przy ustalaniu wysokości premii jest cena z najnowszego rozporządzenia UMiRM (rozporządzenia takie są publikowane mniej więcej co kwartał). Może to standowić przyczynek do działań typu 'spodziewając się że cena wzrośnie czekamy z realizacją książeczki na kolejne rozporządzenie'.

Dokąd pójdą pieniądze

Z kilku źródeł słyszałem o tym, że bank miał opory przeciwko wypłacaniu premii gwarancyjnej bezpośrednio klientowi (przynajmniej przy zakupie nowego mieszkania) - chcąc je przelewać koniecznie na rachunek developera. Stanowi to istotny problem jeśli klient zdążył już zapłacić na tyle dużo, że premia przekracza brakującą do pełnej ceny mieszkania kwotę - zostanie najprawdopodobniej zaliczona na poczet przyszłego czynszu co oznacza udzielenie developerowi nieoprocentowanego kredytu. W mojej opinii wymóg ten w żaden sposób nie wynika z ustawy, jeśli ktoś z czytelników 'wykłócił się' (skutecznie lub nie) z bankiem na ten temat, chętnie bym o szczegółach usłyszał.

Jeden z czytelników rozwiązał problem odbioru premii gdy mieszkanie było już spłacone podpisując z developerem odpowiednią ugodę - w efekcie której developer po prostu zwrócił mu pieniądze przelane z banku. Mając podobny problem warto taką próbę podjąć.

W każdym razie, dla uniknięcia niepotrzebnych problemów, warto załatwić premię jak najwcześniej, gdy tylko opłacono 60% kosztów budowy (trzeba też pamiętać, że zgodnie z ustawą premię można załatwić nie później niż 90 dni po jej zakończeniu).

Nie mam książeczki mieszkaniowej...

Ale może ma ktoś z rodziny. Często się zdarza, że jakaś krewna z dalszej lub bliższej rodziny posiada książeczkę mieszkaniową, ale akurat nie buduje mieszkania. W związku z tym nie należy jej się premia. Jest na to sposób - można zrobić cesję książeczki mieszkaniowej na inną osobę. Niestety, jest tu istotne ograniczenie (wprowadzone zapewne po to, aby nie istniał rynek książeczek mieszkaniowych): cesję można zrobić tylko na osoby bliskie - małżonka, rodzeństwo, rodziców i dzieci. Ale cesję można zrobić nawet kilka razy po kolei (każda cesja kosztuje 70 zł), więc można scedować książeczkę nawet na daleką kuzynkę (jeżeli żyją wszyscy krewni po drodze). Poza tym, na jedną inwestycję można wykorzystać dowolną ilość książeczek mieszkaniowych.

W razie śmierci posiadacza książeczki podlega ona dziedziczeniu. Szczegółów postępowania w takim wypadku niestety nie znam (na pewno trzeba załatwić w banku przepisanie książeczki na spadkobiercę, zwykła wypłata środków oznacza utratę premii).

A jeśli się wycofam

Może się zdarzyć, że już po realizacji premii będziemy chcieli wycofać się z inwestycji. W takiej sytuacji premię trzeba zwrócić. Według przepisów cytowanych na stronach UMiRM (patrz link niżej) istnieje możliwość, by w takiej sytuacji odzyskać książeczkę i móc z niej skorzystać w przyszłości. Niestety nie znam żadnych szczegółów dotyczących takiej sytuacji.

Źródła informacji

Poniższy artykuł powstał na podstawie Dz.U. 1996 Nr 57 Poz. 259, zmian z Dz.U. 1997 Nr 144 Poz. 963, własnych doświadczeń jednego z autorów oraz uzupełnień nadesłanych przez czytelników serwisu.