Czy (lub kiedy) kupić mieszkanie

Jakie istotne okoliczności mogą ulec zmianie

Oprócz naturalnych powodów osobistych, na decyzję o zakupie mieszkania (a może raczej na przyspieszenie lub opóźnienie tej decyzji) wpływają nasz sejm i rząd w radosnym rytmie wydające nowe ustawy i rozporządzenia, a także ogólna koniunktura.

W ostatnich latach kluczowe okoliczności dość regularnie zmieniały się na niekorzyść - od ograniczania a następnie likwidacji kolejnych ulg budowlanych i remontowych, przez obciążenie mieszkań VAT-em a następnie podwyżkę jego stawki, zapowiedzi podatku katastralnego, wreszcie gwałtowną zwyżkę cen (częściowo napędzoną spekulacją a częściowo niskimi stopami procentowymi). W kontekście mieszkań budowanych na wynajem możemy też dorzucić ograniczającą atrakcyjność takich inwestycji ustawę o ochronie lokatora.

Zarazem, szumnie ogłaszane projekty wspierania budownictwa okazywały się pozorne lub zamierały nim na dobre zaistniały, przypomnijmy sobie choćby kasy mieszkaniowe, kredyt Pola czy obecne dopłaty do kredytu (dostępne tylko dla osób kupujących nierealnie tanie mieszkania).

Wszystkie te sprawy, ilustrując dość specyficznie rozumianą politykę pro-społeczną i pro-mieszkaniową, stanowią świetny przykład na dwie rzeczy:

• podejmując grube decyzje finansowe (do jakich zakup mieszkania należy) trzeba zostawić spory margines na konsekwencje działania naszych władz (np. zdrożenie mieszkania w trakcie budowy w związku z wprowadzeniem lub podwyżką jakiegoś podatku, czy gwałtowne skoki oprocentowania kredytu),
• uruchamiane z hukiem programy pomocy mieszkalnictwu są zwykle działaniami pozornymi i trudno na nie liczyć,
• żadna koniunktura nie jest wieczna, wszystkie trendy się w kilkuletnich cyklach odwracają, symulacje zakładające (np.) stały spadek oprocentowania czy stały wzrost cen należy umieścić w koszu.

Co 4 lata odbywają się wybory do Sejmu. Wbrew pozorom, mają one zdecydowane przełożenie na obowiązujące przepisy i podatki, osobom które odczuły czytając powyższe dyskomfort doradzałbym też refleksję, czy w wyborach brały udział i na kogo - oraz z jaką motywacją - głosowały.

Można zauważyć ciekawą - choć prostą - korelację między oprocentowaniem kredytów a cenami mieszkań. Gdy kredyty tanieją, ceny rosną - do maksimum na jakie ludzi przy tańszym i dostępniejszym kredycie stać. Potem następuje czas strzyży, oprocentowanie rośnie, kredytobiorcy płaczą i płacą, a mieszkania tanieją (a przynajmniej przestają drożeć).

Przyspieszać kupno czy nie

Trudno mi wyrokować dlaczego, ale w przeciągu parunastu ostatnich lat wielokrotnie występowały okresy swoistej paniki zakupów. A to (kilkakrotnie) miała zniknąć duża ulga budowlana, a to ulga przy zakupach w celu wynajmu, a to wejść VAT, a to wzrosnąć jego stawka, a to następowała spekulacyjna zwyżka cen... Wiele osób poddało się temu pędowi, kupując mieszkania przedwcześnie, w pośpiechu i nieraz na niezbyt korzystnych warunkach. Ponieważ niewykluczone, że tego typu zamieszanie wystąpi ponownie (hmm, dobrymi okazjami mogą być np. wprowadzenie podatku katastralnego lub wejście do strefy euro), kilka ostrzeżeń.

Najpierw może sprawa trywialna: co z tego, że oszczędzimy kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, jeśli okaże się że kupiliśmy nie to - wybierając mieszkanie, które nam nie odpowiada. Koszta zamiany mieszkania na inne (sprzedaż jednego, zakup drugiego), rozmaitych prowizji, przeprowadzek itd mogą zjeść nam ten zysk, do tego dokładając mnóstwo pracy.

Oczywiste jest też, że przy okazji każdego zamieszania tego typu lubią rosnąć ceny, tak mieszkań, jak kredytu (naturalny efekt zwiększonego popytu).

O ile kupujemy na kredyt, każde przesunięcie zakupu w czasie ma też znaczące konsekwencje finansowe. Po prostu: im później kupimy, tym więcej zdążymy do czasu zakupu zaoszczędzić, co pozwoli nam mniejszy kredyt. Jeśli motywowani zmianami prawnymi kupimy mieszkanie o rok wcześniej niż potrzebujemy, weźmiemy kredyt wyższy o sumę, jaką w przeciągu roku możemy uzbierać. Odsetki i prowizje związane z wyższym kredytem to czysty koszt przyspieszenia zakupu, warto go uwzględniać.

Wreszcie - zapowiadane zmiany nie muszą wystąpić To pułapka, w którą sam wpadłem: korzystniejsze byłoby dla mnie rozpoczęcie kupowania mieszkania pół roku do roku później niż to zrobiłem ale w 1999 roku miała się skończyć duża ulga budowlana. Ostatecznie ulga ta znikła w roku ... 2002. Obowiązywały stopy procentowe około 15% ale zapowiadano że będą szybko maleć do około 10%. Tymczasem ... wzrosły do 20% a spadać zaczęły dopiero po paru latach. Nowszy przykład to obłąkańcze zakupy wielu osób w 2007 roku, gdy byle mieszkanie kupowano za absurdalne pieniądze spodziewając się dalszych zwyżek cen.

Podsumowując:

• zapowiadane przez polityków i dziennikarzy zmiany w przepisach nie zawsze dochodzą do skutku,
• podobnie, ceny i stopy procentowe zachowują się niezgodnie z zapowiedziami,
• korzyści z rozmaitych ulg bywają mniejsze, niż się to wydaje na pierwszy rzut oka,
• wcześniejszy zakup oznacza większy kredyt, większe odsetki od niego a zarazem krótszy zysk z lokowania oszczędności.

Mieszkanie jako lokata

Na temat lokowania kapitału w mieszkania nie będę się specjalnie rozwodził, bo z braku tego pierwszego nie posiadam żadnych doświadczeń na ten temat. W każdym razie: mieszkania wolno się starzeją (20 lat po zbudowaniu mieszkanie właściwie nie traci na wartości, a często nawet zyskuje), stosunkowo trudno je kompletnie zniszczyć, mogą zostać okradzione ale nie ukradzione i można je wynajmować. Warto jednak pamiętać, że:

• liczba Polaków przestała już rosnąć i głód mieszkań za 20 lat może być istotnie mniejszy niż dzisiaj, a spekulacyjne koniunktury są krótkotrwałe,
• na mieszkaniu raczej nie zarobi się tyle, by pokryło to koszty kredytu na jego zakup (przynajmniej w bliskiej skali czasowej) - by lokować kapitał, trzeba go mieć, nawet gwałtowne hossy kończą się bessami;
• ustawa o ochronie praw lokatora znacząco ogranicza uprawnienia właściciela w dysponowaniu własnym mieszkaniem - chorego, bezrobotnego czy mającego małe dziecko lokatora w praktyce nie da się wyeksmitować nawet jeśli nie płaci czynszu (chorobą podpadającą pod ten przepis jest zresztą także ... alkoholizm).