Odbiór mieszkania

Ściany

Pierwsza sprawa - ściany. Powinny być proste - tak w pionie, jak w poziomie. Jeden z moich znajomych odebrał mieszkanie, w którym ściany były wyraźnie "grubsze" u dołu niż u góry (zapewne tynkujący był niewysoki i nie posiadał drabiny). Częste są też sytuacje w których ściana (patrząc od góry) przypomina literę U (jest otynkowana grubiej w rogach niż w środku). Problemy nie muszą zresztą dotyczyć tynkowania - w mojej (podobno prostokątnej) ubikacji długość dwóch przeciwległych ścian różni się o kilka centymetrów (panowie nieco krzywo pociągnęli ściankę działową). Tego typu usterki wcale nie są na pierwszy rzut oka widoczne - często aby je zauważyć trzeba użyć poziomicy lub po prostu długiego sznurka.

Mniejszego kalibru problem dotyczy (w przypadku mieszkań sprzedawanych z pomalowanymi ścianami) pękająca farba na ścianach i sufitach. Dolegliwości tego typu są w nowych budynkach dość częste (budynek osiada, dosycha itp) i w ich pojawianiu się nie ma nic niezwykłego. Niemniej jednak usterki tego typu, które wystąpiły przed odbiorem albo w okresie rękojmi, developer powinien poprawić.

Inny problem dotyczący malowania: zdarza się, że - dla oszczędności - malowane na biało ściany nie są gruntowane. Można to sprawdzić w prosty sposób: przejeżdżając po kawałku ściany mokrą gąbką lub szmatką. Jeśli po kilku minutach, gdy wyschnie, nie będzie śladów - to dobrze, jeśli pojawią się purchle - ściana nie była gruntowana i cała farba przy malowaniu odejdzie.

Sufity

Sprawa dość poważna - wilgoć na suficie. Wbrew pozorom nie dotyczy tylko mieszkańców ostatniego piętra - zacieki mogą powstawać także niżej, w związku z gromadzeniem się wilgoci na styku płyt betonowych. Jeśli na suficie daje sie zauważyć śliskie, błyszczące bądź ciemniejące miejsca, mamy problem. Problem może być związany z przeciekaniem dachu - albo jedynie z pozostaniem wody pomiędzy płytami. W każdym wypadku konieczne jest skucie w danym miejscu tynku, wypuszczenie wody, przesuszenie i ponowne otynkowanie i pomalowanie sufitu.

Podłogi

Przede wszystkim nie powinny zawierać w rogach pomieszczeń "górek" - które znakomicie utrudnią położenie podłogi czy terakoty i późniejsze ustawianie mebli. Zdarzają się też - zwłaszcza przy ścianach - "fale". A nie wystarczy by podłogi były proste, powinny jeszcze być poziome! Glazurnik, kładący podłogę w mojej łazience, pokazał mi przy pomocy poziomicy kilkucentymetrowe różnice między poziomiem podłogi w różnych miejscach - podłoga wypadła panom nieco skośnie (podobno jest to sprawa nieporządnego zrobienia wylewki). O ile w pomieszczeniach, w których kładziemy terakotę jest to mniej bolesne (acz kosztuje istotnie większą ilość kleju do glazury potrzebnego do wyrównania podłogi), o tyle jest istotnie kłopotliwe w pokojach, gdzie chcemy kłaść parkiet, mozaikę, panele czy wykładzinę. Kontynuując opinię mojego glazurnika, problemy z nierówną podłogą są częstsze w mniejszych pomieszczeniach (gdzie trudniej jest ją robotnikom wyrównać).

Kolejny problem dotyczący podłóg: zbyt cienka wylewka. Powinna mieć nie mniej niż 4-5 cm (czasem jest zalecane jeszcze więcej). Wylewka grubości 1-2 cm fatalnie pogarsza właściwości termiczne (efekt jest najbardziej drastyczny w mieszkaniach na parterze, szczególnie w domach bez piwnicy). Niestety sprawdzić mozna to tylko wiercąc.

Z kolei wskazane jest, by podłoga balkonowa miała lekki spadek na zewnątrz - by ewentualny deszcz spływał tam a nie do mieszkania. Jeśli balkon ma betonowy a nie ażurowy brzeg, musi być w nim otwór umożliwiający odpływ wody.

Drzwi zewnętrzne

Sprawa łatwa do przeoczenia: drzwi wejściowe powinny łatwo się otwierać i zamykać. Nie tylko w chwili odbioru, ale także gdy zostanie położona przy nich - mająca grubość co najmniej 1cm - podłoga lub terakota. Problem moze dotyczyć zresztą nie tylko pionu ale i poziomu - jeśli drzwi są umieszczone w rogu, trzeba uważać by nie przeszkadzała w ich otwieraniu prostopadła do ich otworu ściana. Drzwi powinny się otwierać przynajmniej pod kątem prostym i to także wtedy, gdy na ścianie znajdzie się listwa (lub cokolik - gdy kładziemy terakotę). Chodzi nie tylko o wygodę (acz przy wnoszeniu mebli możliwość porządnego otwarcia drzwi ma naprawdę duże znaczenie) ale przede wszystkim o trwałość zawiasów. Jeśli przy otwieraniu drzwi występuje opór w ich pobliżu, skrzydło drzwi działa na zawiasy jak dźwignia. Każda próba maksymalnego odchylenia będzie dla zawiasów i skrzydła swoistym testem wytrzymałościowym. Przy którymś z kolei materiał może nie wytrzymać.

Jeśli zamontowano drzwi antywłamaniowe i/lub ognioodporne a także atestowany zamek, powinniśmy otrzymać od wykonawcy odpowiednie świadectwa atestu. Będzie to przydatne nie tylko jako potwierdzenie jakości ale może posłużyć także jako podstawa do zniżki ubezpieczeniowej.

Okna

Drobiazg, który może stanowić znaczną uciążliwość - okna i drzwi balkonowe. Powinny się łatwo otwierać i zamykać. Aktualne technologie pozwalają dosyć swobodnie regulować okna ale zrobienie tego samemu przez osobę nie mającą wprawy jest bardzo kłopotliwe. I oczywiście szyby nie powinny być porysowane lub co gorsza pęknięte.

Okna, a zwłaszcza drzwi balkonowe powinny się też zamykać szczelnie (i oczywiście nie być wypaczone). Oprócz strat ciepła wchodzą tu w grę też inne problemy, np. taki: nie zauważyliśmy, że drzwi balkonowe na dole się nie domykają; obok nich znajduje się kaloryfer (...) po zimie pod kaloryferem zrobiły się bąble na farbie.

Okien może też dotyczyć poważniejszy problem: większość firm produkujących okna zastrzega możliwość utraty gwarancji, jesli uszczelki i okucia (a również ramy) narażone są na kontakt z klejami, farbami, rozpuszczalnikami i pyłem. Tymczasem, w wielu wypadkach robotnicy malując ściany i otwory okienne, mażą farbą także okucia i ramy okien. Dalej, częstokroć w trakcie "brudnych" prac budowlanych (jak choćby tynkowanie czy generujące wielkie ilości pyłu wygładzanie ścian), okna są otwarte - a po zakończeniu roboty się je zamyka. Klient przychodzi, otwiera okno i...wysypują się z niego tynk, pył i inne śmieci. Uszczelki często nie są w stanie przetrzymać w dobrej kondycji takich warunków. Końcowy efekt? W nowym mieszkaniu dostajemy okna, które już straciły gwarancję!

Wreszcie, okien często dotyczy problem bardziej prozaicznych uszkodzeń - śladów po przewracającym się rusztowaniu, czy uderzeniu narzędziem używanym przy montażu parapetu. Albo rozmazanej pianki montażowej stosowanej przy tejże okazji.

Parapety

Parapety muszą być porządnie przymocowane do cokołów. W przypadku obustronnego zamocowania w ścianie możemy być o to raczej spokojni ale jeśli mamy połączone z oknem drzwi balkonowe, parapet (tak w mieszkaniu, jak i zewnętrzny) nie ma takiego osadzenia i warto sprawdzić, czy jest dobrze przymocowany od spodu.

Instalacja elektryczna

Instalacja elektryczna najczęściej nie jest w ogóle sprawdzana przez jej twórców. Trzeba podłączyć wszystkie żarówki (warto zaopatrzyć się w odpowiednią ilość zestawów drut, oprawka i żarówka, przydadzą się i tak do czasu zakupu żyrandoli - przynajmniej na czas prac wykończeniowych), spróbować je zapalić (także naraz), sprawdzić wszystkie kontakty przy pomocy próbnika czy dowolnego urządzenia elektrycznego. Dodatkowo należy zweryfikować działanie bezpieczników (czy po ich wyłączeniu faktycznie żaden kontakt nie jest pod napięciem). W moim przypadku wystąpiły aż trzy istotne problemy: spięcie po włączeniu wszystkich świateł naraz, brak prądu w kilku kontaktach oraz fantazyjnie spięte sterowane trzema włącznikami oświetlenie w przedpokoju, działające tylko w bodaj jednej czy dwóch z ośmiu możliwych kombinacji włączników). Co ważne, jeden z niedziałających kontaktów sygnalizował obecność prądu przy teście próbnikiem - problem wyszedł dopiero przy użyciu zwykłej żarówki z wtyczką (występowało jakieś spięcie).

Niezależnie od sprawdzenia czy instalacja elektryczna działa warto upewnić się, czy liczba i rozmieszczenie gniazdek i wyłączników zgadza się z tym, co przewidywała umowa lub projekt, szczególnie gdy wprowadziliśmy do niego jakieś zmiany. Nieraz spotykana istotna uciążliwość: wyłącznik oświetlenia w łazience umieszczony z przeciwnej strony drzwi niż klamka.

Gniazdka i wyłączniki nie powinny odstawać od ściany i powinny być zamocowane solidnie.

Bezpieczniki w szafce bezpiecznikowej powinny być opisane. A w chwili odbioru wykonawca powinien nie tylko zademonstrować działanie instalacji elektrycznej, ale i przekazać nam protokoły pomiaru jej zerowania i izolacji.

Zgoła inna kwestia dotycząca instalacji: czy są one odpowiednio zsynchronizowane z uwzględnieniem lokalizacji odbiorników. Przykłady z życia wzięte: odpływ i zawór pralki z jednej strony łazienki a gniazdko elektryczne do jej zasilania na przeciwległej ścianie; rura gazowa kończąca się w jednym kącie kuchni a wypust trójfazowy w przeciwnym.

Instalacja wodna

Oczywista sprawa szczelności rur dopływowych i odpływowych, poprawnego działania wszystkich kranów i sedesów, właściwego podłączenia zimniej i ciepłej wody, wreszcie - poprawnego działania liczników.

Niestety przy odbiorze mieszkania do samodzielnego wykończenia przetestowanie tu czegokolwiek jest trudne (choć można np. odblokować zaślepioną rurkę i sprawdzić, czy woda leci).

Grzejniki

Grzejniki: po pierwsze czy są porządnie przymocowane (znam przypadek gdy przy dość lekkim uderzeniu śruby rzekomo utrzymujące grzejnik wypadły, jak się okazało trzymał się on niemal wyłącznie na rurze). A ponadto, jak są położone zawory termoregulacyjne - powinny się znajdować w tej samej płaszczyźnie co sam grzejnik, odstające prostopadle zawory nie są ani wygodne ani bezpieczne (a spotyka się je zwłaszcza w instalacjach łazienkowych).

Płytki i parkiety

Jeżeli developer kładzie w mieszkaniu czy na balkonie płytki (terakotę, gres), warto sprawdzić, czy zostały porządnie przytwierdzone do podłoża. Prosty test: jeśli opukując płytkę usłyszymy głuchy odgłos ("pustkę"), pod spodem brakuje kleju. Taka płytka nie będzie się pewnie trzymała (zwłaszcza w miejscach podatnych na zalanie lub mróz) a ponadto, jako że nie jest wystarczająco podparta, może się odkształcić a następnie pęknąć.

Czy nie występują głuche miejsca warto sprawdzić także jeśli w odbieramy położony parkiet lub mozaikę (acz tu niestety ewentualne problemy zwykle wychodzą dopiero po pewnym czasie). Źle przyklejona podłoga może się 'podnieść'. Taki problem możemy mieć zresztą także przy początkowo dobrze przytwierdzonej podłodze, jeśli przy ścianach nie zostawiono odrobiny miejsca (ile - zależy od rozmiaru pomieszczenia i podłogi) na przyszłe rozszerzenie się parkietu/mozaiki.

Balkony

Oprócz już wspominanej sprawy porządnego przytwierdzenia płytek i lekkiej pochyłości podłogi na zewnątrz, mamy kilka spraw związanych z specyfiką przytwierdzania płytek na zewnątrz.

Chodzi tu o obecność izolacji podpłytkowej (dość często pomijanej przez wykonawców ze względu na trudność sprawdzenia jej obecności - wymaga odkucia małego elementu albo śledzenia przebiegu prac) oraz taśm uszczelniających w rogu między powierzchnią balkonu a ścianą budunku. A także o elastyczne uszczelnienie (silikon lub poliuretan) między cokołem (pasek płytek na ścianie) a powierzchnią balkonu, na górnej linii cokołu oraz wokół mocowanych w balkonie słupków od barierek.

Wszystkie te braki zwiększają ryzyko powstawania pęknięć i podciekania wody.

Drzwi wewnętrzne

Jeśli dla drzwi wewnętrznych (o ile je odbieramy) zastosowano drewniane ościeżnice, nie da się uniknąć szpar między nimi a murem (oba materiały inaczej pracują i odkształcają się przy zmianach temperatury). Zagipsowanie czy zamalowanie styków nie da trwałej poprawy, którą najlepiej osiągnąć maskując je tzw. opaskami. Są to cienkie, płaskie listwy mocowane na klej lub gwoździki. Jeśli zakres naszej umowy obejmował drzwi wewnętrzne, domagajmy się ich wykończenia opaskami. Samych zaś drzwi wewnętrznych dotyczą problemy podobne jak zewnętrznych - powinny się swobodnie otwierać, nie trąc o podłogę i nie uderzając o ściany.

Wentylacja

Kolejna kwestia to wentylacja. Jeśli nie funkcjonuje poprawnie, znacznie rośnie zagrożenie pojawienia się grzyba w łazience czy kuchni, będzie też w tych pomieszczeniach po prostu duszniej i wilgotniej. Do prostego sprawdzenia, czy kratka wentylacyjna funkcjonuje, wystarczy przystawić do niej zapaloną zapałkę lub zapalniczkę (zdarza się, że nie ma ciągu). Dobrze byłoby się też upewnić czy nie dzielimy jednego szybu wentylacyjnego z sąsiadami (perspektywa dzielenia się zapachami), niestety nie znam na to łatwego sposobu.