Dodatkowe uwagi
Na jak długo
Typowa oferta banków obejmuje (przy kredytach o stałym okresie spłaty) kredyty na 20, 10 i 5 lat. Trzeba pamiętać, że dłuższy kredyt oznacza wpłacenie do banku znacznie większej sumy pieniędzy. Po prostu, dłużej płacimy odsetki i są one wyższe, mogą nawet dominować w spłacanej racie (co z tego, że np. rata kapitałowa wyniesie np. 500 a nie 1000 PLN, skoro odsetki wyniosą 1000).
Można oczywiście rozważać wzięcie kredytu na długi okres i jego wcześniejszą spłatę (na zasadzie - niższe raty obowiązkowe dają mi większą swobodę). Trzeba jednak dokładnie dowiedzieć się jakie ograniczenia wprowadza bank we wcześniejszej spłacie (patrz rozdział o wcześniejszych spłatach).
Ostrzeżenie przed cudownymi ofertami
Sprowokowany kilkoma otrzymanymi pytaniami dorzucę jeszcze słowo ostrzeżenia dotyczące pojawiających się niekiedy "cudownych" ofert kredytów mieszkaniowych (zresztą także innych) na wyjątkowo korzystnych warunkach. Jeśli jakaś firma oferuje Ci kredyt, na którym zarobi mniej niż na lokacie bankowej - to wysoce prawdopodobnie Cię w jakiś sposób oszukuje. Trochę inaczej jest z systemami pomocy wzajemnej ale one z kolei są mocno ryzykowne.
Chyba najpopularniejszy "numer" to sytuacja, w której firma X oferuje niesłychanie korzystne warunki kredytów, pobierając bezzwrotną opłatę kilkaset lub więcej PLN za rozpatrzenie wniosku o kredyt. Wszystkie wnioski o kredyt są odrzucane a firma nienajgorzej żyje z opłat za rozpatrywanie wniosków. Oczywiście dla zachowania pozorów to rozwiązanie może być nieco komplikowane - np. parę osób (zapewne znajomych prezesa) kredyt jednak dostanie. Na tego typu system silnie wskazuje niski kapitał firmy oferującej kredyty. Pozwolę sobie zacytować widziany niegdyś smętny list z pl.biznes.banki:
Moi znajomi pomimo ostrzeżeń skorzystali z "korzystnego" kredytu oferowanego przez Polską Grupę Kapitałową KREDYT. O słuszności swojej decyzji przekonywał ich polecony przez firmę prawnik. Minęło pół roku i jak można było przewidzieć - kredytu nie otrzymali.
Teraz chcą tylko odzyskać wpłacone pieniądze. I tu zaczyna się problem. Pracownik biura w Łodzi straszy różnymi karami i paragrafami.
Pytanie: czy jest jakaś szansa na odzyskanie tych pieniędzy (kilka tysięcy złotych)? Czy fakt, że porady prawnej udzielał im prawnik firmy, nie jest celowym wprowadzaniem w błąd klienta? Do kogo powinni się zwrócić z prośbą o pomoc?
Będę wdzięczny za każdą radę.
Kłamstwem o krótkich nogach jest z kolei zachowanie pośrednika, oferującego bardzo korzystne raty - ale zapominającego o tym, że są to raty kapitałowe (a dochodzą jeszcze odsetki). Sprawa szybko wychodzi na jaw ale niekiedy pośrednik już otrzymał zapłatę za pośredniczenie. Bliźniacze oszustwo to oferowanie niskiego oprocentowania - które okazują się oprocentowaniem miesięcznym a nie rocznym.
Nie jest natomiast sam z siebie oszustwem system "argentyński" (popularny niegdyś w Polsce zwłaszcza przy zakupie samochodów ale stosowany także do mieszkań). Polega on na zebraniu grupy np. 500 osób, które deklarują stałe wpłaty i co miesiąc je wpłacają. Z zebranych środków co miesiąc jedna lub dwie osoby (typowo jedna jest losowana a drugą jest osoba która wpłaciła w danym miesiącu najwięcej) otrzymują pieniądze na zakup swojego mieszkania czy samochodu. Kto ma szczęście (i załapie się na początku) otrzymuje pieniądze szybko i bez konieczności płacenia morderczych odsetek. Kto ma pecha dostaje je później, niż samodzielnie zebrałby oszczędzając w banku. Zdarza się też niekiedy, że takie grupy rozsypują się - a Ci, którzy dotychczas pieniędzy nie otrzymali, w najlepszym wypadku mogą liczyć na wycofanie nieoprocentowanych wpłaconych dotychczas środków. Zważywszy jeszcze na fakt, że inicjatywy tego typu często wiążą się ze skandalami (np. losowanie wydaje się mało losowe), odradzam korzystanie z takich rozwiązań.
Dla ostrzeżenia pozwolę sobie zacytować fragment listu, który niedawno pojawił się na pl.biznes.banki, poświęconego pewnej firmie oferującej kredyty oprocentowane 2.5% (prócz poniższego warto dodać, że - z tego co słyszałem - firma kasuje kilka tysięcy PLN za rozpatrzenie wniosku):
System przypomina piramidę. Tworzona jest grupa osób, która chce kupić mieszkanie i potrzebuje odpowiedniej kasy np 200 k zł. Raz na dwa miesiące odbywa się licytacja - deklaracje pisemne ile rat kredytu chce się zapłacić wcześniej. Przydział towaru - czyli pieniędzy na mieszkanie - otrzymuje ten, kto zadeklaruje najwięcej rat. Zwycięzca otrzymuje przydział towarowy ale najpierw musi ustanowić zabezpieczenie kwoty, którą dostanie - nie może to być mieszkanie bo jeszcze go nie ma. Najlepsze jest jeszcze przed nami. Wycofanie się z grupy - wpłacone pieniądze można odzyskać dopiero po rozwiązaniu się grupy bez odsetek i waloryzacji. Rozwiązanie się grupy nastpuje po zadeklarowanym (przez wszystkich członków grupy) okresie kredytowania np 15 lat. Rozwiązanie grupy następuje nawet wtedy, gdy nie wszyscy członkowie grupy dokonali zakupu towaru - ciekawe na co wystarczy 200 k zł za 5, 10, 15 lat. Z kapitału, który zostanie po rozwiązaniu grupy, w pierwszej kolejności spłacane są koszty np. nietrafione zabezpieczenia nieuczciwych członków grupy, itd. Za powstałe koszty odpowiadają wszyscy czlonkowie grupy solidarnie. To co zostanie jest dzielone na członków grupy i tych co nie zdołali kupić i tych co się wycofali - dobrze będzie jak coś zostanie bo jak będzie debet to to będą go musieli pokryć wszyscy i ci uczciwi i oszuści (od tych ostatnich i tak się nic nie uzyska).
I na koniec cytat z innego listu, który - w ramach dyskusji o kredytach z odsetkami pobieranymi z góry - interesująco omawia działanie "uczciwych" systemów argentyńskich:
Weźmy sobie, dla uproszczenia, takie dwa przypadki:
- Dostajesz dzisiaj do ręki 10.000 zł i za rok oddajesz 12.000. Pytanie - co to jest? Odpowiedź - kredyt na 20% w skali roku.
- Dostajesz dzisiaj do ręki 8.000 zł i za rok oddajesz 10.000. Pytanie - co to jest? Odpowiedź - kredyt na 25% w skali roku.
A jak nazywa to bank? Bank wmawia Ci, że to nieprawda! Bank mówi, że to kredyt na 10.000 oprocentowany 20%, tyle tylko, że odsetki płacisz z góry. Marketing!!!
Wyobraźmy sobie dalej następującą sytuację. Ja jestem "bankiem". Ogłaszam, że udzielam preferencyjnych kredytów na 15% rocznie. Jest jednak mały haczyk: odsetki pobieram nawet nie po prostu z góry, ale jeszcze wcześniej - z wyprzedzeniem, powiedzmy że np. 2 lata wcześniej. Czyli - dzisiaj ktoś mi wpłaca 15.000 zl, a ja mu daję za 2 lata kredyt na 100.000 zł na rok. Bez żadnych dodatkowych prowizji. Pytanie - czy naprawdę udzieliłam kredytu na 15% rocznie? Oczywiście nie. Więc biznes dla mnie się opłaca, prawda? Wystarczy znaleźć odpowiednią grupę ludzi zainteresowanych takim "tanim" kredytem i zyski mamy bardzo duże, oferując malutkie oprocentowanie (15%). Tylko że nikt nie będzie chciał czekać 2 lat na kredyt... No właśnie, trzeba więc ludzi zmotywować. Co robimy w tym celu? Dołączamy pierwiastek losowy - do naszego algorytmu trzeba wstawić funkcje generującą losowo okres oczekiwania, ale tak, żeby statystycznie wartość oczekiwana przypadała na te właśnie 2 lata. Potem tylko dobra reklama, że kredyt dostępny nawet od zaraz (dla tych, którzy dobrze wylosowali) i sukces gwarantowany.
(Lidka)
Czy mnie stać
To najważniejsze pytanie do zadania sobie przed rozpoczęciem całej zabawy z zakupem mieszkania. Jeśli człowiek jest odpowiednio zdesperowany, może liczyć na życzliwość pracodawcy i rodziny oraz ma jakiekolwiek podstawy, prawdopodobnie zdoła znaleźć bank, który udzieli mu kredytu. Ale to nie znaczy jeszcze, że zdoła go potem spłacać.
Rekomenduję rzetelną, samodzielną analizę kosztów. Dla zorientowania uwagi warto przyjąć pesymistyczne rokowania dla stóp procentowych (tj. np. założyć, że odsetki będą o kilka procent wyższe niż te które teraz bank oferuje), policzyć raty, policzyć inne wydatki związane z mieszkaniem i kredytem, uwzględnić swoje normalne comiesięczne wydatki (nie udając, że będzie się wydawało mniej - bardziej prawdopodobne jest odwrotne zjawisko) i jakiś margines bezpieczeństwa. Jeśli wyjdzie, że 'starcza z zapasem' - super. Jeśli 'na styk' - przy zachowaniu dużej dyscypliny można się zdecydować. Ale jeśli pieniędzy nie starcza, to nie starcza, i choćbyśmy byli w nie wiem jak desperackiej sytuacji mieszkaniowej, nic nie poradzimy i nic nie wygramy.
Jedna z piszących do mnie osób twierdziła, że niekiedy warto "brać kredyt na wariata i liczyć na szczęście". Chodzi o sprawy czysto ludzkie: wielu osobom łatwiej jest zmusić się do spłacania kredytu niż do oszczędzania, ponadto wzięcie kredytu, kupno mieszkania często mobilizuje do - znacznej nieraz - pomocy rodzinę. To prawda, niemniej jednak zachęcam do dużej ostrożności.
Dygresja polityczna
W ramach smutnego podsumowania dygresja polityczna (jeśli masz poglądy istotnie rozbieżne z moimi, po prostu tego nie czytaj): od lewa do prawa, wszyscy politycy przed wyborami głoszą mieszkania dla młodych małżeńśtw, politykę prorodzinną, wsparcie dla mieszkalnictwa itd. Po wyborach zaś likwidują ulgi, wprowadzają dodatkowe podatki związane z zakupem mieszkań bezpośrednio a także zwyczajnie uniemożliwiające zaoszczędzenie czegokolwiek przez coraz bardziej fiskalny system podatkowy. Nie daj się oszukać! Rząd może Ci pomóc w zdobyciu mieszkania tylko na następujące sposoby:
- upraszczając i usprawniając procedury (choćby wspomniane wiekuiste oczekiwanie na wpisy do ksiąg wieczystych a także tasiemcowe zezwolenia, akceptacje i ugody, które muszą załatwiać developerzy - przenosząc koszty na klientów);
- wymuszając na władzach lokalnych sprawne uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego, ułatwiając zmiany klasyfikacji ziemi itp - im więcej ziemi dostępnej do budowy, tym jest ona tańsza,
- zachowując się deterministycznie i z dużym wyprzedzeniem ostrzegając o zmianie warunków (np. o kasacji jakiegoś rodzaju ulg czy wprowadzeniu nowego podatku) - byś mógł jakkolwiek przewidywać co się stanie i planować z paroletnim wyprzedzeniem;
- obniżając podatki tak Tobie (co bezpośrednio pozwoli Ci na szybsze oszczędzanie), jak innym (dzięki czemu na rynku będzie więcej pieniądza i banki będą mogły, w obliczu większego obrotu, mniej zarabiać na pojedynczych kredytach).