Ile kosztuje kredyt

Odsetki

O odsetkach napisałem już wiele wcześniej. Tu powtórzę pewne dość oczywiste uwagi:

• odsetki są zmienne w czasie;
• to, że dziś w banku A odsetki są niższe niż w B, nie znaczy, że za trzy lata też tak będzie;
• spłacając kredyt wysokości 100,000 PLN zapłacisz drugie tyle odsetek - a kto wie, czy nie więcej.

Kalkulacje takie, jak ta w ostatnim punkcie są trochę złudne. Złotówka dziś i złotówka za pięć lat to zgoła inne pieniądze. Ale warto mieć świadomość, że kredyt kosztuje. Bardzo słono.

Prowizje

Banki niemal zawsze żądają, by przed podpisaniem umowy (lub przed wypłatą pierwszej transzy), zapłacić im prowizję. Kwota prowizji jest liczona jako ułamek od sumy kredytu - najczęściej od 1-2%. Zdarzają się też pułapki, np. parę lat temu w PBK prowizja wynosiła do 2%, ale była pobierana zarówno od kredytu pomocniczego, jak od hipotecznego (czyli kupując mieszkanie które jest w trakcie budowy, płaciło się im 4% prowizji).

To są znaczące kwoty. Dla kredytu 100,000 PLN 2%-wa prowizja to 2,000 PLN. Płatne z góry, przed rozpoczęciem zabawy z kredytem. Uprzedzę pytanie: zwykle nie można poprosić o dopisanie prowizji do kredytu. Trzeba przynieść gotówkę lub zrobić przelew i dać bankowi, z którym rozmawiamy, poczucie pierwszego poczynionego na nas zarobku.

Ponieważ ludzie zwracają mniej uwagi na prowizje niż odsetki, banki czasami lekko obniżają odsetki windując za to kwoty prowizji. Trzeba na to uważać.

W moim przypadku prowizja ostatecznie przekreśliła pomysł wzięcia kredytu w PBK (o tyle uzasadniony, że miałem tam ROR i nadzieję na jakieś fory). W chwili brania kredytu PKO BP miało oprocentowanie 16,4% a PBK 15,9% - ale prowizja w PKO BP wynosiła 1,2%, a w PBK co najmniej 3%.

Kara za wcześniejszą spłatę

Jak już pisałem, posiadając wolne środki warto wcześniej spłacać kredyt (nawet częściowo) - by zbijać odsetki. Przy takiej okazji banki naliczają nam zazwyczaj jakąś karę, która ma im wynagrodzić stracony zarobek. Dokładniej, zdarzają się (niekiedy w kombinacjach) następujace utrudnienia:

• procentowa kara za wcześniejszą spłatę (od nadpłaconej kwoty płacimy ustalony procent "kary", niekiedy malejący w czasie - np. w jednym z kredytów PKO BP było to 1,2% w ciągu pierwszego roku, 0,9% w ciągu drugiego itd) - zapłacenie takiej kary jest zwykle opłacalne, zwróci się po kilku miesiącach dzięki niższym miesięcznym odsetkom od części kapitału, którą nadpłacając spłacimy;
• stała kwota kary za nadpłatę (niekiedy nazywana zupełnie inaczej, np. "opłata za zmianę planu spłat" stosowana w innym kredycie PKO BP i wynosząca 20 PLN) - też zazwyczaj warto zapłacić, opłaca się bardziej niż poprzedni wariant gdy nadpłacamy duże kwoty (np. 20 PLN to 1,2% od około 1665 PLN czyli przy nadpłatach mniejszych niż 1660 i podanej wysokości kar lepiej mieć wariant procentowy);
• okres karencji: nadpłacać możemy dopiero po pewnym czasie (np. dopiero po roku albo dopiero po odebraniu ostatniej transzy albo po obciążeniu hipoteki) - to już bywa nieopłacalne, często zależy nam na tym, by spłacić ile się da z wcześniejszych transz przed pobraniem następnych (z drugiej strony, niekiedy wolimy oszczędzać na wykończenie i wyposażenie mieszkania niż spłacać kredyt - i wtedy to ograniczenie jest dla nas mniej dotkliwe).

Istnieją banki (a raczej kredyty), których nie można wcześniej spłacać (a raczej można ale bank się tym nie przejmuje i liczy odsetki według swego harmonogramu - czyli także od już spłaconej kwoty). Nigdy nie wziąłbym takiego kredytu. Przy tym uwaga: trzeba się o to dokładnie zapytać (może być i tak, że pracownik banku stwierdzi, że kredyt można wcześniej spłacać, zapominając dodać, że nie ma to wpływu na wysokość odsetek).

Koszty ubezpieczenia

O roli ubezpieczenia kredytu pisałem już wyżej. Tu podkreślę tylko, że wybierając ubezpieczyciela nie mamy swobody wyboru - musimy skorzystać z firmy wybranej przez bank (czasem bank da nam do wyboru dwie-trzy oferty), dlatego porównując oferty kredytowe, trzeba uwzględnić szczegóły oferty wybranych przez bank ubezpieczycieli.

Kluczowe sprawy, na które trzeba zwrócić uwagę:

• (oczywiste) jaka jest cena ubezpieczenia i (nieoczywiste) czy musimy płacić ubezpieczenie od jeszcze niepobranej/już spłaconej kwoty;
• czy musimy wykupywać "cały następny rok";
• jak długo kredyt może być ubezpieczony.

Cena ubezpieczenia wyrażana jest zwykle jako pewien procent od kwoty kredytu (najczęściej około 1% rocznie). Pewna pułapka drzemie w ustaleniu, od czego liczony jest ten procent. W moim wypadku była to łączna wysokość przyznanego kredytu, przez co opłacałem ubezpieczenie od pieniędzy, których nigdy nie miałem: w pierwszym roku także od transz, które miałem pobrać dopiero w drugim roku kredytowania, w drugim roku także od pieniędzy, które już zdążyłem wcześniej spłacić. Oczywiście dużo uczciwsze (i korzystniejsze dla klienta) byłoby uzależnienie kosztu ubezpieczenia od poziomu zadłużenia.

Kolejna istotna sprawa: ubezpieczenia potrzebujemy do chwili uzyskania wpisu o obciążenia hipoteki. Ale - czy możemy wtedy przestać opłacać ubezpieczenie? Jeśli ubezpieczenie opłacamy za cały rok z góry i nie jest przewidywany zwrot opłaty za niewykorzystany okres, może się okazać, że wpis uzyskamy w 13-ym miesiącu kredytowania ale i tak zapłaciliśmy za 24 miesiące ubezpieczenia.

I wreszcie: ubezpieczenie ma zwykle ograniczoną długość (najczęściej dwa lub trzy lata). Musimy być pewni, że w tym czasie uzyskamy wpis o obciążeniu hipoteki (czyli, że mieszkanie zostanie zbudowane i odebrane, zostanie podpisany akt notarialny i wreszcie sąd zdoła stworzyć księgę wieczystą oraz umieścić w niej wpis o obciążeniu hipoteki). Dlatego jeśli np. budowa przewidywana jest na półtora roku, ubezpieczenia których nie można przedłużyć na więcej niż dwa lata raczej nie mogą wchodzić w rachubę.

Opłaty dodatkowe

Poza wymienionymi opłatami podstawowymi, bank będzie ściągał z Ciebie różne drobne ale uciążliwe opłaty dodatkowe. Za wizytę rzeczoznawcy na budowie, rozpatrzenie wniosku, jakieś znaczki skarbowe i co tam jeszcze w duszy młodego bankowca może zagrać. Trzeba się spytać ile tego będzie i skalkulować szacowany koszt.

Opłata 100 PLN za wizytę rzeczoznawcy na budowie nie wygląda groźnie, gdy rozmawia się o niej przy okazji kredytu na 100,000 PLN i liczonych w tysiącach prowizjach i odsetkach (efekt cienia). Ale warto stuknąć się w czoło i zastanowić czy na pewno 15 minutowa wizyta pracownika banku na budowie jest tyle warta (tym bardziej, że tymi 15 minutami załatwił nadzór w imieniu 10 różnych kredytobiorców kupujących mieszkanie na tej samej budowie).

Opisane koszty nie muszą wyczerpywać pomysłów banków. Niestety - działy marketingu wielu banków uważają za stosowne ukrywać przed klientami faktyczny koszt kredytu, upychając rozmaite obciążenia w rubrykach których akurat gazetowe czy internetowe porównania nie uwzględniają. Ot, gdy mówiło się głośno o oprocentowaniu, banki obniżały je ... podnosząc prowizje za przyznanie kredytu, gdy zaczęto porównywać prowizje, banki potrafiły je obniżać a za to wprowadzać drobniejsze prowizje uiszczane w czasie spłaty kredytu (ot, za spłatę, za wyciąg, za prowadzenie rachunku kredytu, za ...). Warto przeglądać tabele opłat i prowizji i zwrócić uwagę na operacje które mogą nas dotyczyć.

Różnice kursowe

Jeśli bierzemy kredyt denominowany w walucie obcej, trzeba pamiętać, że waluta służy jedynie do rozliczeń - bank wypłaci nam pieniądze w złotówkach i także w złotówkach będziemy wpłacać raty. I pojawia się istotny dodatkowy koszt:

Wiele banków wypłaca nam kredyt po kursie sprzedaży ale rozlicza raty po kursie kupna!

Innymi słowy: jeśli (na przykład) bank w danym momencie sprzedaje dolary po 4,20 PLN a kupuje je po 4 PLN, to transzę 1000$ wypłaci jako 4000 PLN - ale ratę 4000 PLN potraktuje jako wpłatę około 952$! Dodatkowe - niewidoczne na pierwszy rzut oka - kilka procent zarobku dla banku! Co może znacząco zmienić ocenę atrakcyjności kredytu.

Oczywiście najlepiej jest, gdy bank rozlicza wpłaty i wypłaty po tym samym kursie (np. po średnim kursie NBP). Jeśli nie, trzeba też zwrócić uwagę, czy mamy do czynienia z kursami kupna i sprzedaży NBP (lepiej, ten odstęp zwykle jest dość ograniczony) czy też kursami własnymi danego banku (tu różnica może być spora).