Opłaty skarbowe i notarialne
Opłata skarbowej i opłaty notarialne stanowią znaczący wydatek przy okazji zakupu mieszkania - dlatego spisuję poniżej kluczowe informacje.
Ile wynosi opłata skarbowa
Opłata skarbowa (ściślej, od stycznia 2001 podatek od czynności cywilno-prawnych) jest to dodatkowy podatek odprowadzany od transakcji sprzedaży mieszkań, domów, ziemii itp. Zwyczajowo opłatę tę ponosi kupujący (co jest podawane w umowie). Aktualną wysokość tej opłaty ustala ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z 9 września 2000, dziennik ustaw nr 86.
Opłaty tej nie płaci się przy zakupie nowego mieszkania od firmy która jest podatnikiem VAT i której statutową działalnością jest budowa mieszkań - czyli od chyba każdego developera. Przy zakupie mieszkania płacimy jednak pewną opłatę skarbową - 2% od wartości ziemii kupowanej wraz z mieszkaniem (zakup mieszkania zawsze jest związany z zakupem udziału w działce na której jest zbudowany dom). Nie jest to na szczęście w typowych warunkach kwota zbyt znacząca.
Opłatę skarbową od całej wartości mieszkania płaci się przy transakcjach na rynku wtórnym.
W każdym wypadku opłata ta jest wnoszona przy okazji podpisywania aktu notarialnego i pobierana przez notariusza.
Przykładowe fragmenty aktów notarialnych
Cytowane akty notarialne pochodzą sprzed paru lat i nie uwzględniają ostatnich zmian w przepisach. Byłbym wdzięczny za podesłanie treści odpowiedniego fragmentu aktu zawartego niedawno.
Akt notarialny zakupu mieszkania od developera (chodziło o mieszkanie wartości około 78.000 PLN, w tym 2.300 PLN za udział w gruncie) zawierał następujące ważne dla omawianego tematu sformułowania:
Zastępca notariusza poinformował Strony o treści i skutkach wynikających z art. 10 ustawy o opłacie skarbowej oraz o odpowiedzialności z art. 94 i art. 107 ustawy karnej skarbowej, a także o treści art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 roku o opłacie skarbowej oraz art. 2 i art. 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 roku o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, a ponadto o treści art. 786 kodeksu postępowania cywilnego.
Zastępca notariusza wskazał, że Sąd Rejonowy (...) zażąda uiszczenia wpisu sądowego od wniosku o ujawnienie nowego stanu prawnego.
Przedstawiciel Spółki oświadcza, że nazwa i siedziba developera jest podatnikiem, o którym mowa w art. 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 roku o podatku od towarów i usługo oraz o podatku akcyzowym.
Pobrano:
- 5% opłaty skarbowej na podstawie par. 5B rozp. Min. Fin. z dnia 9 grudnia 1994 roku w sprawie opłaty skarbowej (Dz. U. Nr 136, poz. 705) od wartości zbywanego gruntu w wysokości 115,00 złotych;
- nie pobrano opłaty skarbowej od wartości zbywanego lokalu na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 roku o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 4, poz. 23 ze zm.);
- taksę notarialną na podstawie par. 2 ust. 1 rozp. Min. Spraw. z dnia 12 kwietnia 1991 roku w sprawie taksy notarialnej (Dz. U. Nr 33, poz. 146 ze zm.) od wartości lokalu w kwocie 934 złotych;
- podatek VAT w wysokości 7% od pobranej taksy notarialnej na podstawie par. 72 zał. 6 poz. 4 rozp. Min. Fin. z 15 grudnia 1997 roku w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. nr 156, poz. 1024) w kwocie 65,38 złotych;
- taksę notarialną na podstawie par. 16 rozp. Min. Spraw. z dnia 12 kwietnia 1991 roku w sprawie taksy notarialnej (Dz. U. Nr 33, poz. 146 ze zm.) w kwocie 100 złotych.
Łącznie pobrano 1214,38 złotych.
Istotne uwagi:
- w przypadku, gdy kupujący posiada inne mieszkanie, notariusz powinien pobrać od taksy notarialnej 22% VAT a nie 7% (a pobierając 7% powinien zawrzeć w akcie deklarację kupującego, że innego mieszkania nie posiada);
- stu złotych wymienionych w ostatnim punkcie można nie zapłacić - za to samemu załatwiać wpis do księgi wieczystej (co kosztuje trochę biegania);
Dla porównania, analogiczny fragment aktu notarialnego zakupu mieszkania od innej osoby (tj. na wolnym rynku) zawierał na liście pobranych opłat sformułowanie:
- opłatę skarbową na podst. rozp. Min. Fin. z dnia 19 października 1994 r. w sprawie opłaty skarbowej (Dz. U. Nr 115, poz. 555) z par. 58 - 5% od kwoty 100,000 zł - to jest 5,000 zł.
Kilka informacji prawnych
Przy zakupie nowego mieszkania nie płacimy opłaty skarbowej ze względu na ustawę o VAT - w myśl której kupując towar od podatnika VAT (mieszkanie jest towarem) nie płacimy opłat skarbowych. Trochę dziwniejsza jest sprawa płacenia opłaty skarbowej od kupowanej ziemi - według oficjalnej interpretacji prawnej, w ramach aktu notarialnego kupuję naraz będące towarem i objęte VATem mieszkanie od developera występującego jako podatnik VAT oraz nie będącą towarem w rozumieniu ustawy o VAT ziemię od developera który dla potrzeb tej transakcji nie jest podatnikiem VAT. Czemu mocno zagmatwane teksty ustaw są interpretowane akurat w ten sposób - nie wiem.
Kluczowe cytaty:
USTAWA z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej. Dz.U.89.4.23 Art. 3. 1. Nie podlegają opłacie skarbowej
- następujące czynności cywilnoprawne:
a) umowy sprzedaży, dzierżawy, poddzierżawy, najmu i podnajmu zawierane przez podatników, o których mowa w art. 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50), oraz inne tego rodzaju umowy, objęte zwolnieniami na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 i 2, a także umowy sprzedaży zawierane przez podatników, o których mowa w art. 14 tej ustawy, w zakresie czynności zwolnionych od podatku,
USTAWA z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.
Art. 4. Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
1) towarach - rozumie się przez to rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności określonych w art. 2, które wymienione są w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce państwowej
Art. 5. 1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne:
1) mające siedzibę lub miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli wykonują we własnym imieniu i na własny rachunek czynności, o których mowa w art. 2, w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy, nawet jeżeli zostały wykonane jednorazowo, a także wówczas, gdy czynności te polegają na jednorazowej sprzedaży rzeczy w tym celu nabytej, lub [...]
Wariant spółdzielczy
W przypadku kupowania mieszkania od spółdzielni szczegółów nie znam - mogę jedynie powielić informacje zasłyszane na grupach dyskusyjnych. Zgodnie z nimi, w typowym przypadku (spółdzielnia wydaje przydział potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie przenosząc jego własności) nie mamy faktycznego przeniesienia własności nieruchomości (właścicielem pozostaje spółdzielnia) i nie ma od czego płacić opłaty skarbowej ani VAT. Konieczne jest jedynie wniesienie opłaty za założenie księgi wieczystej dla ograniczonego prawa rzeczowego (rzędu paruset PLN). Kwestie te reguluje Prawo Spółdzielcze i statut spółdzielni.