Zabezpieczenie kredytu

Hipoteka na innej nieruchomości

Hipoteka na innej, istniejącej nieruchomości (np. mieszkanie rodziców czy mieszkanie które mam i sprzedam, by kupić nowe) jest teoretycznie bardzo interesującą możliwością. Niestety, jak stwierdziła pani z PKO BP przecież nie ma pan szans doczekać się na wpis o obciążeniu hipoteki przed terminem pierwszej transzy. Czyli ten wariant paraliżuje nam polskie sądownictwo.

Na wypadek, gdyby ktoś miał szansę uzyskać wpis, jeszcze jedna informacja: trzeba zamówić wycenę takiej nieruchomości przez rzeczoznawcę (co kosztuje) a wartością zabezpieczenia jest 75-80% jego wartości (czyli mieszkanie wartości 100,000 PLN może być zabezpieczeniem kredytu wysokosci 75,000 PLN). Oczywiście wykorzystać tak można tylko mieszkanie własnościowe (hipoteczne).

Żyranci

Żyranci (poręczyciele) to osoby, które zobowiązuja się do spłacenia za mnie kredytu, gdybym ja tego nie mógł zrobić. Znów, wstępnie brzmi interesująco ale np. w PKO BP zażądano ode mnie czterech żyrantów, z których każdy byłby w stanie sam spłacać ten kredyt. Oznacza to, że każdy z nich musiałby mieć sam odpowiednią wiarygodność kredytową - oczywiście po odjęciu obciążenia ewentualnymi spłacanymi aktualnie przez żyranta kredytami. Jest też moralny problem - nawet jeśli jesteśmy pewni, że będziemy spłacać solidnie, i tak do czasu wejścia kredytu na hipotekę, żyrant będzie miał zepsutą wiarygodność kredytową i sam nie dostanie sensownego kredytu. W związku z tym trudno nawet proponować taką rolę znajomym, którzy rozważają kupowanie w niedługim czasie mieszkania czy samochodu. Takim, którzy już kupili i spłacają, nie ma co proponować, bo i tak nie mają wiarygodności.

Wszystko zależy więc od tego czy mamy liczną, bogatą i urządzoną już rodzinę. Ja nie mam i to zamknęło tę opcję.

Lokata

Podobno można założyć lokatę o wysokości równej wysokości kredytu i dostać kredyt. Piszę o tym głównie dlatego, że tego typu oferta banku wyjątkowo mnie rozbawiła (daj nam kliencie 100,000 PLN na 15% a my Ci w zamian damy 100,000 PLN na 20% i jeszcze pobierzemy prowizje).

Oferta tego typu może mieć jednak sens - gdy posiadamy pieniądze, które z jakichś przyczyn nie mogą być wydane (są związane jakimś zabezpieczeniem). Goście mojego serwisu podesłali następujące przykłady:

• mamy pieniądze zamrożone w długoletnią inwestycję (oprócz lokaty mogą to być też obligacje czy fundusze inwestycyjne), której zerwanie byłoby bardziej kosztowne niż wzięcie kredytu na czas jaki upływa do jej końca,
• mamy pieniądze zamrożone z przyczyn podatkowych (parę lat temu typowym przykładem były kwoty odłożone w kasie mieszkaniowej, których przedwczesne wyjęcie powodowało stratę ulgi),
• małoletnie dziecko otrzymuje spadek, który zostanie wypłacony po osiągnięciu przez nie pełnoletności - po ustanowieniu cesji kwotę spadku można wykorzystać do zabezpieczenia kredytu branego przez rodziców.

Poręczenie developera

Niektórzy developerzy (z reguły ci najdrożsi) poręczają swoim klientom kredyty (warunkiem jest wzięcie kredytu w dokładnie ustalonym oddziale dokładnie ustalonego banku, przy korzystaniu z pośrednictwa developera i zazwyczaj zapłaceniu mu jakiejś prowizji). Koncepcja jest sensowna - kto, jeśli nie developer, ma wierzyć, że mieszkanie zostanie w terminie i skutecznie zbudowane.

Niestety jak napisałem - taka pomoc dotyczy tylko niektórych developerów (ale warto o to pytać i uwzględniać w porównaniu kosztów).

Ubezpieczenie kredytu

Jest to często jedyna realna opcja. W praktyce oznacza, że firma X poręczy mój kredyt w zamian za pewną opłatę. Prawnie jest to zdaje się ciut inaczej - firma X ubezpiecza bank od strat wynikających z niespłacenia przeze mnie kredytu, co jest o tyle ważne, że w takim wypadku dalej jestem ścigany o moją należność - tyle że teraz przez firmę X (przy zabezpieczeniu żyrantem ściągają pieniądze z żyranta i zostawiają nas w spokoju - oczywiście na tyle, na ile żyrant będzie w takiej sytuacji spokojny, podobnie przy zabezpieczeniu hipoteką kwotę uzyskaną z sprzedaży zabranego mieszkania odejmują od należności, nawet zwracając nadwyżkę jeśli udało się je sprzedać drożej).

Wybór najczęściej jest niewielki (nie można zaproponować kogokolwiek, zwykle bank ma umowę z jednym lub dwoma ubezpieczycielami i tylko ich pozwala wykorzystać). Ubezpieczenie kosztuje 1-2% rocznie (mi PKO BP proponowało Cignę STU za 1,2% rocznie i ś.p. Polisę za 2,4% rocznie, szczęśliwie wybrałem tę pierwszą) liczone od całej sumy kredytu i płatne z góry za każdy rok aż do uzyskania hipoteki.

Trzeba jeszcze wiedzieć, że czas ubezpieczenia jest ograniczony z góry - od razu płacimy za pierwszy rok, po roku możemy zapłacić za drugi, po dwóch (jeśli jeszcze nie mamy wpisu) zazwyczaj daje się załatwić trzeci - ale trzeba składać specjalne podania, dłużej podobno już nie. W sytuacji, gdy na wpis można czekać rok i dłużej, jest to ważne.

Ubezpieczenie jest pobierane od razu od całej sumy kredytu (przynajmniej tak było w moim wypadku), co daje dosyć "śmieszny" efekt - pierwszy rok ubezpieczenia już mi się kończy a opłaciłem w jego ramach min. ostatnią transzę, której jeszcze nie pobrałem. Czyli płaciłem ubezpieczenie za pieniądze leżące w banku. No ale tak jest, gdy się nie ma dużego wyboru.

Naprawdę mocno zirytowałem się przy przedłuzaniu ubezpieczenia na drugi rok, gdy okazało się, że PKO BP wymaga ode mnie wpłaty 1,2% od sumy całego kredytu, mimo, że istotną część kredytu już spłaciłem. Innymi słowy, muszę zapłacic ubezpieczenia od pieniędzy, które bankowi już zwróciłem. W przeciwieństwie do ubezpieczenia nie pobranych jeszcze transz (które można jeszcze usprawiedliwić, bo daje np. szansę renegocjowania z bankiem terminów wypłaty transz), to jest zwykłe, ordynarne łupienie klienta. Nie wiem czy w chwili obecnej obowiązują podobne reguły, warto to sprawdzić.