Jak się spłaca kredyt

Wprowadzenie

Kredyt mieszkaniowy jest zawsze spłacany w warunkach pewnej niewiadomej. Będziemy spłacać go wiele lat i nikt - ani my, ani bank - nie wie, jakie wówczas będą stopy procentowe Gdy brałem kredyt w 1999 roku, oprocentowanie wynosiło około 15% a banki z reguły pokazywały symulacje, zgodnie z którymi odsetki szybko spadały i w roku 2000 wynosiły 6-8%. W roku 2000 odsetki z miesiąca na miesiąc rosły, osiągając w szczytowym momencie 18% a poniżej 10% spadły dopiero po dobrych kilku latach. Podobnie nietrafione mogą być zapowiedzi stabilności obecnych, niższych stóp procentowych, jakiś kryzys gospodarczy, zawierucha polityczna czy problemy budżetowe mogą spowodować ich gwałtowny wzrost (przypomnijmy wczesne lata 90-e gdy roczne odsetki potrafiły wynosić ... niemal 100% sumy kredytu).

W jaki sposób byśmy kredytu nie spłacali, bank będzie prowadził prostą buchalterię: w każdym miesiącu popatrzy na sumę nie spłaconego jeszcze kredytu, policzy odsetki za dany miesiąc mnożąc tę kwotę przez 1/12 stopy procentowej (np. jeśli jesteśmy dłużni 80,000 PLN a stopa procentowa wynosi 18%, miesięczne odsetki wynoszą 18/12 % * 80,000 PLN czyli 1,200 PLN). To są pieniądze, które musimy w danym miesiącu zapłacić bankowi za sam fakt posiadania kredytu. Z naszego punktu widzenia po prostu one znikają. Wszystko, co zapłacimy w ramach raty ponadto, jest odejmowane od sumy zadłużenia (np. jeśli rata wynosi na dany miesiąc 2,000 PLN i wpłacimy tę sumę, od głównego zadłuzenia zostanie odjęte 800 PLN - czyli nasze zadłużenie będzie w następnym miesiącu wynosić 79,200 PLN). Ten "naddatek" jest nazywany ratą kapitałową - bo jest sumą odejmowaną od kapitału.

Nie należy mylić wysokości raty z wysokością odsetek!

Dosyć podobne obliczenia są prowadzone gdy zapłacimy bankowi więcej, niż wynosi rata - w tym wypadku wchodzi w grę jeszcze jakaś kara za wcześniejszą spłatę. Więcej o tym w dalszej części dokumentu.

Jeśli kredyt jest wypłacany nam w transzach, nie wypłacone transze nie są wliczane do zadłużenia. W momencie wypłaty kolejnej transzy nasze zadłużenie gwałtownie rośnie. Dlatego np. między pierwszą a drugą transzą - gdy odsetki nie są jeszcze zabójcze - warto spłacać ile tylko się da.

Dla powyższych rozważań wysokość raty nie ma specjalnego znaczenia. Rata jest po prostu jakimś sposobem wyznaczania nam przez bank tempa spłaty kredytu. Spotyka się głównie dwie metody.

• ustalony sposób naliczania rat kapitałowych,
• ustalony sposób naliczania rat całkowitych.

Ustalone raty kapitałowe

Bank z góry wyznacza czas spłaty kredytu i określa, jakie będą raty kapitałowe ("naddatki") w poszczególnych miesiącach. W ten sposób z góry wiadomo, kiedy kredyt zostanie spłacony. Wysokość miesięcznych rat jest w tej sytuacji nieznana - po prostu za każdy miesiac należna rata jest obliczana jako suma (ustalonej z góry) raty kapitałowej i wynikającej z aktualnego oprocentowania raty odsetkowej.

To rozwiązanie ma dwa warianty:

• stałe raty kapitałowe - bank po prostu dzieli sumę kredytu przez liczbę miesięcy, na jaką został zaciągnięty kredyt (np. w kredycie na 96,000 PLN zaciągniętym na 10 lat, miesięczna rata kapitałowa wynosi 96,000 / 10 * 12 czyli 800 PLN);
• rosnące raty kapitałowe - raty kapitałowe na początku są najmniejsze, a potem powoli rosną (sposoby dzielenia mogą być różne ale suma zostaje ta sama).

Przy stałych ratach kapitałowych spłacane raty kredytu są najwyższe na początku - bo wtedy najwyższe są odsetki. W miarę spłacania kapitału odsetki, a co za tym idzie raty powinny powoli się zmniejszać (oczywiście zawsze może zdarzyć się wzrost stóp procentowych, który to zaburzy).

Drugie rozwiązanie ma na celu częściowe skompensowanie tego efektu 'dużych pierwszych rat': gdy odsetki są duże, bank wymaga mniej spłacanego kapitału. Zawiera ono jednak pułapkę: ponieważ spłacamy mniej kapitału, zadłużenie maleje wolniej więc odsetki też maleją wolniej. Może więc pierwsze raty będą niższe ale za to będą się zmniejszać dużo, dużo wolniej (o ile w ogóle).

Ważna uwaga końcowa: raty kredytu zaciągniętego na 20 lat są niewiele niższe niż kredytu na lat 10. Słyszałem kilka razy opinię, że tak naprawdę należy starać się spłacić kredyt w najwyzej 5 lat (ewentualnie mając dla bezpieczeństwa umowę na dłuższy czas i robiąc nadpłaty) - inaczej przebicie odsetek nad kapitałem jest całkowicie nieopłacalne. Oczywiście ta opinia zależy od poziomu oprocentowania.

Ustalone raty całkowite

W tym wypadku bank wychodzi od drugiej strony: zakłada z góry jakiś algorytm naliczania kolejnych rat do spłaty i przyjmuje, że będzie je rozliczał na odsetki i kapitał zależnie od aktualnego oprocentowania. W tym wariancie nie wiadomo, jak długo kredyt będzie spłacany - im niższe oprocentowanie, tym krócej.

Przykładem takiego kredytu był jeden z kredytów PKO BP, którego zasady mówiły (o ile dobrze pamiętam, szczególy nie są tu ważne tylko idea): pierwsza rata wynosi 0,5% sumy kredytu, każda następna jest wynikiem pomnożenia poprzedniej przez 1,02. Może się nawet zdarzyć, że początkowe raty będą niższe niż aktualne odsetki i człowiekowi płacącemu je będzie rosło zadłużenie.

PKO BP oferowało powyższą możliwość jako atrakcyjną ofertę. Zdecydowanie odradzam korzystanie: po takim miesiącu jesteśmy zadłużeni bardziej niż miesiac wcześniej i możemy w końcu wpakować się w poziom długu, z którego już nie zdołamy się wydostać.

Istnieją różne warianty takich algorytmów spłat kredytu, mogą być np. uzależnione od jakichś wskaźników gospodarczych i finansowych.

Kredyty o takim układzie rat są atrakcyjne o tyle, że klient może dosyć dobrze przewidzieć, ile będzie musiał płacić w poszczególnych miesiącach. Ale biorąc taki kredyt trzeba koniecznie samemu monitorować poziom zadłużenia i zastanawiać się, kiedy zostanie on spłacony. Bo łatwo może się zdarzyć, że raty spłacane będą mniej więcej równe ratom odsetkowym i przez całe życie będziemy dojną krową banku a nie naruszony dług zostawimy dzieciom.

Tak naprawdę banki ograniczają maksymalny czas spłaty takich kredytów - do np. 20 lat. Nie udało mi się jednak dowiedzieć, co się dzieje jeśli klient płacący raty zgodnie z żądaniami banku, przez 20 lat nie spłacił kredytu.

Ile w końcu wynoszą odsetki

Wszystkie powyższe rozważania opierały się na pojęciu stopy procentowej. To od niej zależały odsetki i wszystkie dalsze losy kredytu.

Wysokość i sposób określania stopy procentowej jest bardzo ważnym parametrem kredytu. Nie ma uniwersalnej stopy procentowej kredytów mieszkaniowych - każdy bank określa swoje własne zasady.

Ważne jest, by bank podawał - i wpisał w umowie - jak będzie określał stopę procentową. Może być ona uzależniona od stóp procentowych NBP albo niezależnych wskaźników finansowych. Ale powinna być deterministyczna i możliwa do zweryfikowania.

O podanie w umowie zasad ustalania odsetek naprawdę trzeba dbać!

Dwie pouczające sytuacje:

Kilka lat temu jeden z banków udzielających kredytów samochodowych, w okresie, gdy stopy procentowe stale spadały, kilkakrotnie obniżał oprocentowanie nowo udzielanych kredytów ale dotychczasowym klientom pozostawił wyższe, pierwotne oprocentowanie - tak, że w ekstremalnym momencie stare kredyty były oprocentowane o 5% wyżej niż nowe. A klienci spłacający taki kredyt jedynie zżymali się widząc, że ich bank według wszelkich klasyfikacji oferuje jedno z najbardziej atrakcyjnych oprocentowań.

Nowszy przypadek to problemy klientów mbanku w 2008/2009. Grupa osób dostała od życzliwego banku naprawdę atrakcyjnie oprocentowane kredyty. Tyle, że stopy procentowe kredytu były uwarunkowane od decyzji zarządu banku. Gdy bank zaczął mieć kłopoty, oprocentowanie poszybowało w górę (tu nieco bardziej subtelnie - wzrosło wraz z wzrostem stóp procentowych, ale po uspokojeniu się stóp już nie spadło).

A gdy mam więcej pieniędzy

Zdarza się, że w trakcie spłaty kredytu, mamy trochę wolnych pieniędzy. O ile nie mamy na oku inwestycji, która pozwoli nam zarobić na nich więcej, niż tracimy na odsetkach od kredytu (czyli np. dziś z zyskiem rzędu 10% w skali roku), warto wykorzystać je do wcześniejszej spłaty kredytu.

W szczególności, niemal na pewno nie warto w trakcie spłaty kredytu mieszkaniowego robić lokat. Lokata jest zawsze oprocentowana niżej niż kredyt (różnica między kredytem a lokatą jest głównym zarobkiem banków). Jeśli mamy 1000 PLN i włożyliśmy je na lokatę oprocentowaną 2% a spłacamy kredyt oprocentowany 6%, to w ciągu roku straciliśmy 4% czyli 40 PLN.

Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy niedługo spodziewamy się dużych wydatków, na które bieżąca pensja nie wystarczy (np. będziemy urządzać mieszkanie). Mamy do wyboru wolniej spłacać kredyt mieszkaniowy albo wziąć inny kredyt (konsumpcyjny, uzgodniony debet, kredyt w rachunku karty kredytowej). Ale wszystkie te kredyty są zazwyczaj nieco wyżej oprocentowane niż kredyt hipoteczny a często wymagają też dodatkowej prowizji. Lepiej więc trzymać się jednego kredytu hipotecznego - który w takim okresie nieco wolniej spłacamy (pamiętając jednak że raty wyznaczone przez bank spłacać musimy).

Banki niespecjalnie lubią wcześniejsze spłacanie kredytów (dojna krowa daje mniej mleka) i najczęściej naliczają za to kary. Zapłacenie takiej kary może być akceptowalne i i tak opłacalne. Więcej na ten temat niżej.

Nie ma wakacji

W większości banków wymagane jest regularne spłacanie rat co miesiąc. Nie ma znaczenia, że mając wyznaczoną ratę 1,500 PLN zapłaciłeś w zeszłym miesiącu 10,000 PLN: jeśli w tym nie przekażesz opłaty, bank będzie liczył karne odsetki, ubezpieczyciel wezwie komornika itd.

Niektóre banki (parę lat temu robił to np. Bank Śląski) oferują "wakacje" - możliwość darowania sobie jednej raty w roku. Oczywiście odsetki za ten miesiąc są naliczane (i dopisywane do kapitału), bank po prostu nie denerwuje się brakiem przelewu od Ciebie.

Po spłaceniu kredytu

Nie ma żadnej specjalnej ceremonii zakończenia spłaty kredytu. Po uiszczeniu ostatniej raty (raty redukującej do zera poziom zadłużenia) po prostu przestajemy płacić.

Warto odwiedzić prowadzący kredyt oddział banku i pobrać dwa dokumenty:

• zaświadczenie o spłaceniu kredytu (na użytek własny, do zachowania na wypadek gdyby np. jakiś BIK zapomniał wykreślić te dane),
• zaświedczenie umożliwiające wykreślenie obciążenia hipoteki (z którym składamy wniosek do sądu o odpowiednią korektę wpisów w księgach wieczystych).